No hay nubes en el cielo del mercado de vivienda

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Tõnu Toompark, Kinnisvarakool.ee

En general, el Mercado de vivienda de Estonia está en buen estado de salud. Los indicadores más generales se mueven al mismo ritmo y en la misma dirección, lo que significa que el mercado de vivienda lleva ya en un equilibrio razonable desde hace 4 o 5 años. Por equilibrio, quiero decir que el ratio entre la oferta y la demanda no se ha inclinado significativamente para ningún lado.

Tal y como está el mercado inmobiliario y la macroeconomía, se podría decir que según los movimiento actuales, no hay divergencias internas en el mercado, mientras este se mantenga sin verse afectado por algún factor externo inesperado, que podría llevarnos de forma repentina en una u otra dirección.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que las predicciones que prevalecen contemplan cierto enfriamiento en la economía y en el mercado laboral. No es probable que estos importantes factores no interfieran de alguna manera en el mercado inmobiliario.

La demanda se basa en un mercado laboral fuerte

La razón del equilibrio general global, ha sido un mercado laboral muy fuerte. Esto significa que la gene tiene trabajo y el empleo está cerca de su máximo. Los salarios medios continúan creciendo rápidamente y las condiciones de crédito son más o menos razonables. De esta manera, el mercado de trabajo ofrece una base sólida al mercado inmobiliario.

Los riesgos del mercado inmobiliario podrían aparecer si el mercado de trabajo empezara a debilitarse. Las predicciones macroeconómicas actuales por parte de varias instituciones, sugieren que veremos cierto incremento del desempleo y que probablemente se ralentizará el crecimiento de los salarios. Sin embargo, los indicadores macroeconómicos solo se deteriorarán de forma marginal, lo que significa que no debería haber giros radicales en el mercado inmobiliario.

La oferta permanece moderadamente optimista

En Tallin, se hicieron 9 785 transacciones en el mercado de apartamentos durante 2019. El foco del mercado de vivienda en la capital está claramente puesto en las nuevas promociones. Se hicieron aproximadamente 2 600 transacciones con nuevos apartamentos. Se trata de un volumen remarcablemente grande que influye en otras tendencias generales en el mercado de vivienda. A su vez, el mercado de Tallin genera tendencias que se aplican al resto del sector residencial de Estonia.

Los promotores inmobiliarios no muestran actualmente una sensación de optimismo excesivo y tienen una actitud prudente. La competitividad entre los proveedores es intensa. Al mismo tiempo, no parece haber una competitividad significativa en lo que se refiere a los precios. En otras palabras, la oferta de descuentos no está jugando un papel importante en las comunicaciones de marketing de los promotores.

Los promotores tienen un gran deseo de acometer nuevos proyectos y llevarlos al mercado. El lanzamiento de dichos proyectos, se puede ver retrasado por la burocracia. Para los proyectos multietapa, el lanzamiento de la siguiente etapa está relacionado con el éxito de las anteriores.

El volumen de nuevos promotores activos ha disminuido rápidamente en Kalamaja y el centro de la ciudad. El número de ofertas en las colinas de Tallin continúa creciendo, pero de acuerdo a algunos indicadores ha pasado su pico.

Cuando se analiza la oferta de viviendas, se puede llegar a la conclusión de que hay suficiente oferta en el mercado. El nivel actual no indica un exceso de oferta y, por tanto, no hay presión sobre los precios. Existe un balance razonable entre el número de ofertas y el de ventas.

El nivel de precios parece demasiado alto

Los precios de la vivienda están batiendo records trimestre tras trimestre. Sin embargo, en muchos aspectos, el rápido alza de la curva de precios es un tanto aparente, pues los contratos de derechos reales (y por tanto las estadísticas de precios) incluyen una proporción importante de apartamentos que son más caros por estar en el centro de la ciudad y el distrito de Kalamaja. Los precios continúan subiendo y no se puede hablar de una caída de ellos en la capital, las zonas colindantes o ningún otro sitio de Estonia.

Sin embargo, los compradores consideran que el nivel de precios es demasiado alto. Afortunadamente, esto no se ve reflejado en sus decisiones. Las conversaciones sobre la altura de los precios están promovidas por los comentarios de algunos participantes en el mercado que miran a ciertos picos anómalos en los precios.

La razón de la excesiva altura de los precios es, entre otras cosas, el hecho de que los compradores busquen nuevas promociones de apartamentos como prioridad. Realmente pueden ser muy caras para algunos. Dos tercios del mercado de vivienda de Tallin se refieren al mercado de segunda mano, es decir, el segmento más barato de las viviendas más antiguas.

Al comparar la apreciación de activos equivalentes en los últimos 4 – 5 años, vemos que el incremento ha sido similar al incremento medio de los ingresos. Por tanto, el poder adquisitivo de activos equivalente permanece estable. Detrás del hecho de que las viviendas se consideren demasiado caras, está el cambio en las preferencias de la demanda, en concreto, hacia apartamentos que son más nuevos y caros.

Los riesgos están atrincherados

La situación económica de Estonia es relativamente buena. El mercado inmobiliario también lleva varios años equilibrado. Se podría estimar que no hay tensión en el mercado inmobiliario que pudiera llevarnos a cambios repentinos – por ejemplo, una caída de precios o reducción de transacciones.

Los riesgos están “atrincherados”, por ejemplo, pueden ser los riesgos que vienen de fuera del mercado inmobiliario o fuera de Estonia. Los riesgos no son específicos del sector inmobiliario, sino de la economía estonia al completo. Por ejemplo, las guerras comerciales que hay por el mundo, la anómala política de tipos de interés, el coronavirus, la amenaza terroristas, el enfriamiento de la economía europea, etc.

Si volvemos al mercado inmobiliario de Estonia, merece la pena pensar los factores de riesgo que podrían afectar a la columna vertebral del mercado de vivienda actual y el mercado laboral.

No se ven nubes en el cielo

Asumiendo que las predicciones económicas realizadas por las instituciones públicas y los bancos comerciales sean más o menos precisas, la visión general del mercado inmobiliario es positiva. El enfriamiento de la economía podría afectar al número de transacciones residenciales. No hay razón para esperar un declive significativo, pero el 5 % del nivel significativamente más alto que la media histórica no estaría mal.

Las predicciones de precios también son positivas. La fuerte demanda del mercado de vivienda debería permanecer, incluso si el empleo se reduce ligeramente y el crecimiento de los salarios se ralentiza un poco. Un incremento razonable de los precios de la vivienda en Tallin y otros principales centros de atracción podría situarse en el rango del 3 al 5 %: algo entre el índice de precios al consumo y el crecimiento de los salarios.

Esto significaría que el valor de los activos aumenta, pero los precios de las transacciones no crecen demasiado en relación al poder adquisitivo de los compradores. En otras palabras, las predicciones muestras que continuará el fuerte poder comprador. Predecir la continuación de un pequeño incremento de precios, significa que, la mayor parte de compradores de vivienda no tendrán miedo de que los activos que están comprando pierdan valor.

Más allá de los centros de atracción más grandes, podemos ver un incremento de precios mucho mayor, incluso llegando al diez por ciento. Sin embargo, el bajo valor base de los inmuebles entra en juego, pues a pesar del incremento de los precios permanece bien por debajo de los precios de construcción.

Todavía hay mercado para el desarrollo de residencias y grandes centros de atracción. Los compradores prefieren apartamentos nuevos y más baratos que estén disponibles para más y más gente. Fuera de esos dos o tres centros de atracción. La promoción es fortuita y principalmente para la construcción y desarrollo de casas unifamiliares para su propio uso.