L’interaction entre risque et rendement est intrinsèquement liée à l’équilibre entre risque et rendement attendu. Un principe fondamental est que des risques plus élevés doivent être compensés par le potentiel de rendements plus élevés. Inversement, si vous recherchez des rendements plus élevés, vous devez être prêt à accepter des niveaux de risque accrus. Comprendre les risques d’investissement et la tolérance personnelle au risque est crucial pour prendre des décisions d’investissement éclairées.

Le spectre des risques d’investissement est multiforme, englobant divers sous-risques qui peuvent affecter la performance de votre portefeuille.

Principaux risques d’investissement dans le financement participatif immobilier

Voici la liste des principaux risques d’investissement que vous devez connaître lors d’investissements immobiliers.

Risque de marché

Le risque de marché est le potentiel de fluctuation de la valeur d’un investissement en raison de facteurs macroéconomiques, d’instabilité politique ou de troubles sociaux. Atténuer le risque de marché implique de diversifier vos investissements dans différentes classes d’actifs et régions.

Dans le financement participatif immobilier, le risque de marché pourrait se manifester par une baisse des valeurs immobilières due à une récession, des changements dans les taux d’emploi locaux ou des changements dans la demande. Par exemple, la crise financière mondiale de 2008 a entraîné un déclin significatif des prix immobiliers dans le monde, certains marchés voyant des baisses temporaires de plus de 30%.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité survient lorsqu’un investisseur ne peut pas vendre ou sortir rapidement d’un investissement sans encourir des pertes substantielles.

L’immobilier est un excellent exemple d’actif illiquide, ce qui signifie qu’il ne peut pas être vendu rapidement sans une perte potentielle de valeur. Par exemple, si vous devez vendre rapidement une propriété en raison d’une urgence financière personnelle, vous pourriez devoir accepter un prix inférieur à la valeur de marché, réalisant une perte.

Ce risque est pertinent dans le financement participatif immobilier, car les investissements sont souvent immobilisés pendant plusieurs années, et il peut ne pas y avoir assez de liquidité sur le marché secondaire pour les vendre. Par exemple, supposons que vous soyez un investisseur dans un projet de développement résidentiel de 3 ans et que vous ayez besoin de fonds pour une urgence. Sans un marché secondaire liquide, vous pourriez devoir conserver l’investissement ou le vendre avec une décote significative.

Risque de change

Les fluctuations des taux de change peuvent impacter les rendements lors d’investissements dans des propriétés à l’étranger. Bien que des instruments de couverture existent, ils ont des coûts et des complexités.

Par exemple, un investisseur américain dans un projet immobilier européen pourrait voir ses rendements en dollars diminuer si l’euro s’affaiblit par rapport au dollar sur la période d’investissement.

Risque d’inflation

L’inflation érode le pouvoir d’achat de l’argent au fil du temps. L’érosion de la valeur d’investissement due à l’inflation est cruciale, en particulier pour les investissements à long terme. Si vos rendements d’investissement ne dépassent pas l’inflation, vos rendements réels (ajustés de l’inflation) pourraient être inférieurs à ce qui était prévu.

Par exemple, si vous avez prêté de l’argent à un promoteur immobilier à 8% par an, et que l’inflation est à 5%, votre rendement réel est de 3%.

Risque juridique et réglementaire

Les changements dans les lois régissant l’immobilier, les activités d’investissement ou la fiscalité peuvent impacter votre investissement. Ceci est particulièrement pertinent dans le financement participatif, un modèle d’investissement relativement nouveau soumis à des réglementations en évolution.

Par exemple, le gouvernement peut changer les lois fiscales qui régissent l’imposition des revenus gagnés par l’investisseur, ou une nouvelle loi de zonage pourrait restreindre la hauteur des bâtiments dans une zone où le porteur de projet possède un site de développement, réduisant potentiellement la valeur du site.

Risque politique

Les événements géopolitiques peuvent impacter significativement les valeurs immobilières. Ce risque est accru lors d’investissements dans des marchés émergents ou des régions politiquement instables. Des changements radicaux dans l’environnement économique ou juridique (comme la nationalisation), les affaires politiques internes ou internationales ou les crises sociales (comme les troubles civils) sont tous des exemples de risque politique.

Par exemple, l’instabilité politique et les politiques économiques du Venezuela ont conduit à l’hyperinflation et à un effondrement des valeurs immobilières, dévastant les investisseurs locaux et étrangers.

Risque environnemental

Les risques environnementaux tels que les catastrophes naturelles ou les changements dans les lois environnementales peuvent affecter les valeurs immobilières.

Par exemple, si vous possédez une propriété côtière et que de nouvelles réglementations limitent le développement en raison de la montée du niveau de la mer, la valeur de votre propriété pourrait s’effondrer.

Risque de taux d’intérêt

Les changements dans les taux d’intérêt peuvent affecter significativement les valeurs immobilières et les coûts de financement. Des taux plus élevés affectent généralement négativement les prix immobiliers et vice versa.

Par exemple, en 2022-2023, le taux d’intérêt de base européen a rapidement augmenté à 5%, paralysant le marché du logement et réduisant les valeurs immobilières.

Risque de concentration

Ce risque survient lorsque votre portefeuille d’investissement se concentre sur un type d’actif, une région géographique, ou même une seule propriété. La diversification à travers différents types d’immobilier (résidentiel, commercial, industriel) et localisations peut atténuer ce risque.

Par exemple, un investisseur avec tous ses investissements de financement participatif dans des appartements de location à court terme aurait été sévèrement impacté par les restrictions de voyage liées au COVID-19 pendant 2020-2021.

Risque du porteur de projet

Dans le financement participatif immobilier, vous n’investissez pas seulement dans une propriété spécifique, mais aussi dans l’expertise et l’intégrité du porteur de projet. Sa santé financière, son historique et ses pratiques commerciales impactent directement votre investissement.

Des exemples de la réalisation du risque du porteur de projet sont des cas où le porteur de projet décide de voler les fonds des investisseurs au lieu de les utiliser pour l’objectif initialement divulgué aux investisseurs ou ne parvient pas à exécuter la stratégie de sortie initialement divulguée.

Risque du projet de financement participatif

Chaque projet immobilier a son propre ensemble de risques qui peuvent impacter les rendements d’investissement. Ces risques sont inhérents à la propriété spécifique, sa localisation, le plan de développement ou de gestion proposé, et les conditions plus larges du marché. Comprendre ces risques spécifiques au projet est essentiel pour prendre des décisions d’investissement éclairées.

Des exemples de risques de projets de financement participatif qui se sont réalisés incluent des dépassements de coûts de construction, des retards de calendrier et une mauvaise évaluation de la demande du marché pour un produit spécifique.

Risque opérationnel

Ceci inclut les risques liés à une mauvaise gestion ou à des défaillances opérationnelles.
Si vous investissez dans une propriété gérée par une entreprise qui néglige l’entretien, la valeur de la propriété pourrait baisser en raison de sa condition détériorée.

Risque de crédit

Il y a toujours le risque que les porteurs de projet emprunteurs fassent défaut sur leurs prêts.
Par exemple, si vous fournissez un prêt au porteur de projet, et que certains des risques du projet de financement participatif décrits ci-dessus se réalisent, le porteur de projet pourrait ne pas être capable de rembourser le prêt.

Risque de valorisation

Le risque de valorisation est le risque d’une valorisation immobilière inexacte ou gonflée.

Une valorisation précise de la propriété est cruciale dans le financement participatif immobilier, où les investisseurs accordent des prêts aux porteurs de projet. Elle sous-tend les décisions d’investissement, détermine les ratios de risque et influence les rendements projetés. Cependant, la valorisation immobilière est plus un art qu’une science, impliquant des jugements subjectifs et des hypothèses. Des malentendus ou des manipulations de ces valorisations peuvent conduire à des risques significatifs pour les investisseurs.

Des exemples de risques de valorisation incluent des cas où l’évaluateur, volontairement ou par erreur, surévalue la propriété en utilisant des comparatifs irrelevants ou trompeurs, ou en faisant des hypothèses incorrectes sur les coûts de développement ou les revenus futurs.

Risque de la plateforme de financement participatif

Lors de l’engagement dans le financement participatif immobilier, les investisseurs doivent reconnaître que la plateforme elle-même introduit une couche de risque. Ces plateformes agissent comme intermédiaires, connectant les investisseurs avec les promoteurs ou les propriétaires immobiliers.

L’intégrité opérationnelle, la santé financière et les pratiques commerciales de la plateforme impactent directement la sécurité et le succès de vos investissements.

Par exemple, en 2019, plusieurs plateformes de financement participatif immobilier frauduleuses lettonnes (Kuetzal, Monethera, Envestio) ont disparu avec l’argent des investisseurs.

Comprendre votre tolérance au risque

La tolérance au risque est votre capacité émotionnelle et financière à endurer des fluctuations dans la valeur des investissements. Des facteurs comme l’âge, la richesse, l’horizon d’investissement et la personnalité l’influencent. Généralement, les investisseurs sont catégorisés comme :

Conservateurs

Les investisseurs conservateurs préfèrent la préservation du capital aux rendements élevés. La stratégie d’investissement conservatrice convient aux investissements à court terme ou aux investisseurs proches de la retraite.

Modérés

Une tolérance au risque modérée accepte des risques modérés pour des rendements modérés. Les investissements à risque modéré conviennent généralement aux professionnels en milieu de carrière avec un horizon de 10-15 ans.

Agressifs

Les investisseurs agressifs recherchent des rendements élevés et peuvent tolérer une volatilité significative. Cette stratégie d’investissement convient aux investisseurs plus jeunes avec des horizons longs (20+ ans) et des revenus stables.

Évaluer votre tolérance au risque

En évaluant votre tolérance au risque, considérez :

• Tolérance aux pertes : Quelle part de votre investissement pouvez-vous vous permettre de perdre sans impacter votre style de vie ?
• Horizon d’investissement : Des horizons plus longs permettent généralement une plus grande tolérance au risque car vous avez le temps de vous remettre des baisses.
• Résilience émotionnelle : Pouvez-vous éviter de vendre par panique lors des baisses du marché ?

Conclusion

Le financement participatif immobilier offre des opportunités d’investissement passionnantes, mais ce n’est pas sans risques. En comprenant ces risques et votre tolérance individuelle au risque, vous pouvez construire un portefeuille qui s’aligne avec vos objectifs financiers et votre confort émotionnel. La diversification à travers les projets de financement participatif, les types de propriétés et les géographies peut atténuer significativement les risques.

Si vous envisagez un investissement immobilier et croyez qu’il s’aligne avec vos objectifs financiers, n’hésitez pas à vous inscrire gratuitement sur Crowdestate pour explorer nos opportunités d’investissement.