Il Crowdfunding per lo Sviluppo Immobiliare

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Se vi siete già cimentati nella realizzazione di un immobile, saprete quanto possa essere impegnativo a livello finanziario. L’immobiliarista, nella maggior parte delle situazioni, necessita di tre cose: terreno, capitale e conoscenze. Il capitale è spesso l’elemento più comlicato da reperire, soprattutto perché l’importo necessario è, solitamente, piuttosto elevato.

Ciò rappresentava un problema sia per gli sviluppatori che per i soggetti desiderosi di investire nel settore immobiliare. Mentre alcuni sviluppatori – soprattutto quelli di nuova generazione – soffrivano a causa di tale limitazione, è stata sviluppata una soluzione:il Crowdfunding.

Il crowdfunding non è un concetto recente, avendo trovato apllicazione in diversi paesi e rami di business. Il crowdfunding è rappresentato dal riunirsi di più persone per contribuire finanziariamente ad un progetto. L’idea è che quando ogni soggetto contribuisce attraverso le proprie risorse, l’importo stabilito per il progetto può essere raggiunto molto più rapidamente, anziché attendere che un unico soggetto eroghi l’intero importo. Il crowdfunding è stato utilizzato in diversi ambiti, quindi perché non appliccarlo al settore delle proprietà e dello sviluppo immobiliare?

Quindi, il crowdfunding finalizzato allo sviluppo immobiliare consiste nella partecipazione di un pool di investitori, attraverso una piattaforma di crowdfunding, per contribuire/investire nello sviluppo di una proprietà. Nella fattispecie la finalità dell’investimento è la costruzione di nuovi immobili per trarre profitto in un secondo momento dal guadagno, in termini di valore, piuttosto che dal reddito da locazione. Tali investimenti possono trovare applicazione sia nel campo degli immobili residenziali che a quello degli immobili commerciali.

Altri crowdfunding immobiliari prevedono l’investimento su di un immobile già esistente per trarre profitto dal reddito da locazione, e molto altro ancora.   

Storia del Crowdfunding immobiliare

Mentre è comprensibile pensare che il crowdfunding sia un nuovo concetto e metodo di raccolta fondi, la storia ci dimostra che non lo è. Per secoli, le imprese hanno riconosciuto il valore di ricorrere ad un ampio bacino di investitori per raggiungere i propri obiettivi di investimento. Il primo ricorso pubblico al crowdfunding risale al 1714 per il premio Longitude Prize. A quel tempo il governo britannico si trovò di fronte a un problema di finanziamento e utilizzò l’idea del crowdfunding per risolvere la situazione. Con il tempo, la pratica del crowdfunding è cresciuta e si è evoluta, facendosi strada oltre Atlantico. Nel XIX secolo, i banchieri e i finanziatori necessitavano di capitali per una ferrovia che attraversasse la nazione sollecitando gli investimenti da parte del pubblico interessato. E così, la pratica continuò a ripresentarsi per diversi progetti che necessitavano di ingenti finanziamenti.

Si ritiene che il Crowdfunding sia stato riconosciuto per la prima volta – ufficialmente – nel 2006, grazie ad un articolo presente sulla rivista Wired Magazine di Jeff Howe.

Quando si parla di immobili e proprietà, il crowdfunding immobiliare è “storico” quanto la parola stessa. Tuttavia, era disponibile solo attraverso operazioni di private equity, che richiedevano ingenti somme di denaro, rendendolo così non accessibile all’investitore comune. L’investimento mancava di diversificazione.

Nel 2012 è stata approvata una nuova legislazione che consente agli investitori comuni di investire nel crowdfunding immobiliare: il JOBS Act . Tale legge e stabilisce che “attraverso tale provvedimento, sia gli investitori accreditati che quelli non accreditati possono investire nel crowdfunding immobiliare”.

Come funziona il Crowdfunding nel campo dello Sviluppo Immobiliare

Il crowdfunding presenta diversi vantaggi, sia per l’investitore che per lo sviluppatore che viene finanziato. Tuttavia, riserva anche i suoi rischi  e alcuni svantaggi di cui forniremo una panoramica nel seguito del presente articolo.

Le fasi di crowdfunding per lo sviluppo immobiliare variano spesso a seconda della piattaforma. Tuttavia, generalmente, I principali step sono i seguenti;

• Il prestatario presenta una domanda online.
• Il prestatario/sviluppatore ottiene l’approvazione dalla piattaforma di crowdfunding online.
• Il prestatario definisce i dettagli e crea il progetto.
• Gli Investitori qualificati visionano il progetto e lo recensiscono.
• Gli Investitori qualificati investono un importo che ritengono appropriato.
• Nel momento in cui il progetto è finanziato, il prestatario inizia la sua realizzazione.
• Dopo la realizzazione, l’immobile viene messo in vendita e gli investitori ricevono i proventi derivanti dall’operazione, proporzionalmente alla percentuale del loro importo investito. 

Un investitore può investire in crowdfunding immobiliare attraverso una delle seguenti modalità;

Equity Crowdfunding (Crowdfunding azionario)attraverso il quale cui l’investitore contribuisce all’acquisto di un’attività attraverso una Società di Progetto (o Società Veicolo) (SDP). L’investitore possiede quindi i titoli azionari della SDP, che a sua volta possiede l’asset. Il promotore o il prestatario possiede anche titoli azionari della SDP mediante un accordo operativo che ne definisce diritti e responsabilità. Gli investitori condividono la percentuale di utile derivante dalla vendita dell’asset.

RISCHI – Si ritiene che l’equity crowdfunding risulti più rischioso per gli investitori in quanto coinvolti passivamente nell’investimento. Ciò li coinvolge in qualsiasi rischio di fallimento, in quanto il valore dei loro titoli azionari cambia con quello dell’attività.

Debt crowdfunding è praticamente l’opposto dell’equity crowdfounding, poiché in questo caso lo sviluppatore riceve capitali dagli investitori senza impegnare il proprio capitale. Tutte le opzioni di Debt crowdfunding sono generalmente garantite dallo sviluppo della proprietà.

RISCHI – In generale, il Debt crowfounding non dovrebbe presentare rischi d’investimento. Gli investitori vengono pagati entro 2 anni, o in  minor tempo, e ricevono inoltre una quota degli interessi accumulati sul progetto che viene corrisposta dal prestatario.

Vantaggi del Crowdfunding nel campo dello sviluppo immobiliare per Investitori e Sviluppatori

• Diversificazione – Gli investitori possono suddividere i loro fondi su diverse proprietà immobiliari.
• Semplicità di gestione – Gli Sviluppatori si fanno carico delle esigenze di gestione, in modo che gli Investitori godano della massima tranquillità.
• Possibilità di investire assieme ad investitori istituzionali qualificati.
• Un sistema rapido per il reperimento di capitali da destinare allo sviluppo immobiliare.
• Un metodo economico: le piattaforme di crowdfunding online offrrono costi gestionali ridotti rispetto alle banche. Ciò si traduce in tassi d’interesse più bassi per i prestatari/sviluppatori e in commissioni meno onerose per tutti i soggetti coinvolti.
• I piccoli o i nuovi sviluppatori possono facilmente reperire capitali da investitori qualificati.
• Le piattaforme di crowdfunding immobiliare sono altamente flessibili attraverso le tipologie di immobili presentate agli investitori, il modello di progetto immobiliare e i finanziamenti che gli investitori sono in grado di offrire.

Svantaggi del Crowdfunding nel campo dello sviluppo immobiliare per Investitori e Sviluppatori

• Il capitale può andare perduto.
• E’ quasi impossibile uscire da un progetto che non rende al meglio.
• Le decisioni vengono prese a maggioranza.
• Per gli sviluppatori, alcune piattaforme non erogano i fondi previsti nel caso in cui non venga raggiunto l’importo totale stabilito. In questi casi, i fondi vengono restituiti agli investitori.

Come Scegliere una Piattaforma

Sono disponibili svariate piattaforme di crowdfunding tra le quali poter scegliere, con le loro regole, criteri e procedure. Ecco le variabili da prendere in considerazione;

• Limitazioni della piattaforma
• I tuoi obiettivi di crowdfunding
• La struttura della piattaforma
• Le opzioni di personalizzazione della piattaforma.

Considerazioni finali

Al netto di alcuni rischi e svantaggi il crowdfunding per lo sviluppo immobiliare può rappresentare un vantaggio per tutti le parti coinvolte: i pro superano i contro. Trovare la giusta piattaforma di crowdfunding, organizzare una campagna adeguata, ottenere investitori qualificati e, infine, portare a compimento il progetto sono i fattori che possono determinare risultati di successo.