Intervista a Emanuele Decensi, Quantitative Risk & Management Analyst @JLL Italia

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Il mercato immobiliare sta attraversando un periodo molto particolare. L’effetto del lockdown e delle restrizioni relative al Covid19 stanno modificando le preferenze di acquisto di investitori ed acquirenti, privati e istituzionali. 

Oggi intervistiamo Emanuele Decensi, QR&M (Quantitative Risk & Management) Analyst presso Jones Lang LaSalle (JLL), che ci parlerà dell’impatto dell’emergenza sanitaria che stiamo attraversando sul settore immobiliare.

CE: Emanuele, ci racconteresti brevemente del tuo percorso professionale che ti ha portato oggi ad essere QR&M Analyst  in JLL?

Ho iniziato il mio percorso professionale presso la divisione crediti del gruppo bancario Creval dove mi sono occupato della cessione di crediti deteriorati “secured”. Nel 2018 ho iniziato a lavorare nel mondo della consulenza come “Real Estate Analyst” e successivamente “Senior Real Estate Analyst” presso la società di consulenza immobiliare K2Real. Nel 2020 sono entrato a fare parte del dipartimento “Valuation & Advisory” di Jones Lang LaSalle, con il ruolo di “QR&M Analyst”.

CE: Di cosa ti occupi in qualità di QR&M Analyst?

Mi occupo principalmente di supportare gli investitori nelle operazione di acquisto di crediti deteriorati dagli istituti bancari italiani svolgendo attività di analisi, business plan e valutazione degli immobili posti a garanzia di tali crediti. Mi occupo inoltre di svolgere attività di valutazione periodica degli asset immobiliari facenti parte dei portafogli di fondi di investimento in qualità di esperto indipendente.

CE: Dal tuo punto di vista, quali sono i settori o gli asset class che sono stati più colpiti durante il 2020 e quali hanno dimostrato una maggiore resilienza? 

Uno dei settori maggiormente impattati dall’attuale crisi pandemica è quello ricettivo, così come quello commerciale, con particolare riguardo al ’”high street” (le principali piazze, Milano e Roma al terzo trimestre del 2020 hanno registrato una compressione dei canoni intorno al -4% rispetto al medesimo trimestre del 2019)  ed in generale al non food (i shopping center, sempre su Milano e Roma, al terzo trimestre del 2020 hanno registrato un decremento dei canoni nell’ordine del -8% rispetto al medesimo trimestre del 2019) mentre i supermercati ed i “big box retail” hanno mostrato maggiore resilienza.

Anche il settore degli uffici, dopo le ottime prestazione dell’anno passato, ha subito una battuta d’arresto sia in termini di investimenti che di “take up” anche se le zone “prime” delle principali piazze (Milano e Roma) hanno mantenuto canoni e rendimenti stabili.

I settori meno colpiti sono stati  quello della logistica, trainato dalla forte e crescente domanda e quello del living, in virtù delle caratteristiche anticicliche e difensive che ha dimostrato in questo particolare periodo (non sono stati registrate compressioni marcate in termini di prezzi, seppure i volumi di compravendita – stimati a fine 2020 intorno alle 500.000 transazioni – sono stati inferiori rispetto alle stime pre covid che prefiguravano un numero di transazioni superiore alle 610.000 unità). 

CE: Prevedi dei cambiamenti nel mercato da qui al prossimo futuro, quando la situazione sanitaria sarà migliorata?

In relazione a quanto già accennato, prevedo che i settori trainanti nel prossimo futuro saranno quelli della logistica, del healthcare e del living.

Nello specifico il settore logistico sta attirando un crescente interesse da parte degli investitori ed è caratterizzato da una carenza di offerta di prodotti che rispondono alle attuali esigenze degli investitori. Per quanto riguarda il residenziale, che risulta anch’esso sempre più attrattivo per gli investitori (prevalentemente in virtù delle caratteristiche citate precedentemente), ci sono alcuni particolari segmenti emergenti che stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante: il senior living, in relazione al trend demografico ed alle dinamiche favorevoli di offerta e domanda, lo student housing, in relazione alla forte richiesta in costante aumento nelle principali piazze ed infine il micro living dedicato agli affitti a breve/medio termine.

In termini generali, per quanto concerne il residenziale, le intenzioni di acquisto di nuovi immobili da parte delle famiglie italiane, nonostante le incertezze del periodo, restano comunque elevate, spinte soprattutto dalla volontà di sostituire gli attuali immobili a favore di nuove soluzioni abitative dotate dei nuovi standard richiesti dal mercato (spazi più ampi, efficientamento energetico ecc). Anche per quanto concerne gli immobili esistenti, in forza dei bonus governativi, le intenzioni di ristrutturazione e riqualificazioni rimangono elevate. 

CE: Che tipo di scelte di investimento ti sentiresti di consigliare ad un investitore privato che si affaccia per la prima volta al mercato immobiliare? 

Ritengo che il crowdfunding immobiliare rappresenti un’ottima opportunità per tutti gli investitori privati che non dispongono di grandi capitali e sono interessati al mondo degli investimenti immobiliari, in quanto permette delle ottime opportunità di diversificazione anche con bassi capitali ed esclude gli investitori dalla gestione attiva degli immobili. Quello che mi sento di consigliare, a carattere generale e per quanto riguarda la quota di investimenti destinata al crowdfunding immobiliare, è di creare un portafoglio ben diversificato (in termini di area geografica, tipologia e dimensioni degli immobili, tempistiche stimate e sviluppatore) e di concentrarsi prevalentemente sulle principali piazze e sulle asset class che hanno dimostrato una maggiore resilienza in questi ultimi mesi. Un ulteriore elemento utile a mitigare il rischio è quello di verificare che le caratteristiche progettuali dei nuovi sviluppi o delle riqualificazioni siano in linea con quelle attualmente richieste dal mercato di riferimento.