Interacțiunea dintre risc și randament este legată în mod inerent de echilibrarea riscului și a randamentului așteptat. Un principiu fundamental este că riscurile mai mari ar trebui să fie compensate cu potențialul unor randamente mai mari. Invers, dacă căutați randamente mai mari, trebuie să fiți pregătiți să acceptați niveluri de risc crescute. Înțelegerea riscurilor de investiții și a toleranței personale la risc este crucială pentru luarea unor decizii de investiții informate.

Spectrul riscurilor de investiții este multifațetat, cuprinzând diverse sub-riscuri care pot afecta performanța portofoliului dumneavoastră.

Principalele riscuri de investiții în finanțarea participativă imobiliară

Iată lista principalelor riscuri de investiții pe care ar trebui să le cunoașteți atunci când faceți investiții imobiliare.

Riscul de piață

Riscul de piață este potențialul ca valoarea unei investiții să fluctueze din cauza factorilor macroeconomici, instabilității politice sau tulburărilor sociale. Atenuarea riscului de piață implică diversificarea investițiilor dumneavoastră în diferite clase de active și regiuni.

În finanțarea participativă imobiliară, riscul de piață s-ar putea manifesta ca o scădere a valorilor proprietăților din cauza unei recesiuni, a schimbărilor în ratele locale de angajare sau a schimbărilor în cerere. De exemplu, criza financiară globală din 2008 a dus la un declin semnificativ al prețurilor imobiliare la nivel mondial, unele piețe înregistrând scăderi temporare de peste 30%.

Riscul de lichiditate

Riscul de lichiditate apare atunci când un investitor nu poate vinde sau ieși rapid dintr-o investiție fără a suporta pierderi substanțiale.

Proprietățile imobiliare sunt un excelent exemplu de activ nelichid, ceea ce înseamnă că nu pot fi vândute rapid fără o potențială pierdere de valoare. De exemplu, dacă trebuie să vindeți o proprietate rapid din cauza unei urgențe financiare personale, s-ar putea să trebuiască să acceptați un preț mai mic decât valoarea de piață, realizând o pierdere.

Acest risc este relevant în finanțarea participativă imobiliară, deoarece investițiile sunt adesea blocate timp de câțiva ani, și s-ar putea să nu existe suficientă lichiditate pe piața secundară pentru a le vinde.

De exemplu, să presupunem că sunteți un investitor într-un proiect de dezvoltare rezidențială de 3 ani și aveți nevoie de fonduri pentru o urgență. Fără o piață secundară lichidă, este posibil să trebuiască să păstrați investiția sau să o vindeți cu o reducere semnificativă.

Riscul valutar

Fluctuațiile în ratele de schimb pot afecta randamentele atunci când investiți în proprietăți în țări străine. În timp ce există instrumente de acoperire, acestea au costuri și complexități.

De exemplu, un investitor american într-un proiect imobiliar european și-ar putea vedea randamentele denominate în dolari diminuate dacă euro slăbește în raport cu dolarul pe perioada investiției.

Riscul de inflație

Inflația erodează puterea de cumpărare a banilor în timp. Erodarea valorii investiției din cauza inflației este crucială, în special pentru investițiile pe termen lung. Dacă randamentele investiției nu depășesc inflația, randamentele reale (ajustate la inflație) ar putea fi mai mici decât anticipat.

De exemplu, dacă ați împrumutat bani unui dezvoltator imobiliar la 8% anual, și inflația este de 5%, randamentul real este de 3%.

Riscul juridic și de reglementare

Schimbările în legile care guvernează proprietățile imobiliare, activitățile de investiții sau impozitarea pot afecta investiția dumneavoastră. Acest lucru este deosebit de pertinent în finanțarea participativă, un model de investiții relativ nou supus reglementărilor în evoluție.

De exemplu, guvernul poate schimba legile fiscale care guvernează impozitarea veniturilor obținute de investitor, sau o nouă lege de zonare ar putea restricționa înălțimea clădirilor într-o zonă unde proprietarul proiectului deține un sit de dezvoltare, potențial reducând valoarea sitului.

Riscul politic

Evenimentele geopolitice pot afecta semnificativ valorile imobiliare. Acest risc este amplificat atunci când se investește în piețe emergente sau regiuni instabile politic. Schimbări radicale în mediul economic sau juridic (cum ar fi naționalizarea), afaceri politice interne sau internaționale sau crize sociale (cum ar fi tulburări civile) sunt toate exemple de risc politic.

De exemplu, agitația politică și politicile economice ale Venezuelei au dus la hiperinflaţie şi un colaps în valorile proprietăților, devastând investitorii locali și străini.

Riscul de mediu

Riscurile de mediu, cum ar fi dezastrele naturale sau schimbările în legile de mediu, pot afecta valorile imobiliare.

De exemplu, dacă dețineți o proprietate costieră și noi reglementări limitează dezvoltarea din cauza creșterii nivelului mării, valoarea proprietății dumneavoastră ar putea să se prăbușească.

Riscul de rată a dobânzii

Schimbările în ratele dobânzilor pot afecta semnificativ valorile proprietăților și costurile de finanțare.

Ratele mai mari afectează în general negativ prețurile imobiliare și vice-versa.

De exemplu, în 2022-2023, rata de bază a dobânzii europene a crescut rapid la 5%, blocând piața imobiliară și reducând valorile proprietăților.

Riscul de concentrare

Acest risc apare atunci când portofoliul dumneavoastră de investiții se concentrează pe un singur tip de activ, regiune geografică sau chiar o singură proprietate. Diversificarea între diferite tipuri de proprietăți imobiliare (rezidențial, comercial, industrial) și locații poate atenua acest risc.

De exemplu, un investitor cu toate investițiile sale de finanțare participativă în apartamente de închiriat pe termen scurt ar fi fost sever afectat de restricțiile de călătorie COVID-19 în timpul 2020-2021.

Riscul proprietarului de proiect

În finanțarea participativă imobiliară, nu investiți doar într-o proprietate specifică, ci și în experiența și integritatea proprietarului de proiect. Sănătatea lor financiară, istoricul și practicile de afaceri impactează direct investiția dumneavoastră.

Exemple de realizare a riscului proprietarului de proiect sunt cazuri în care proprietarul de proiect decide să fure fondurile investitorilor în loc să le folosească în scopul divulgat inițial investitorilor sau nu reușește să execute strategia de ieșire divulgată inițial.

Riscul proiectului de finanțare participativă

Fiecare proiect imobiliar are propriul set de riscuri care pot afecta randamentele investiției. Aceste riscuri sunt inerente proprietății specifice, locației sale, planului propus de dezvoltare sau de gestionare și condițiilor mai largi ale pieței. Înțelegerea acestor riscuri specifice proiectului este esențială pentru luarea deciziilor de investiții informate.

Exemple de riscuri ale proiectelor de finanțare participativă care s-au realizat includ depășiri ale costurilor de construcție, întârzieri în calendar și judecarea greșită a cererii pieței pentru un produs specific.

Riscul operațional

Aceasta include riscuri de la management slab sau eșecuri operaționale.

Dacă investiți într-o proprietate gestionată de o companie care neglijează întreținerea, valoarea proprietății ar putea scădea din cauza stării sale deteriorate.

Riscul de credit

Există întotdeauna riscul ca proprietarii de proiecte împrumutători să dea faliment cu privire la împrumuturile lor.

De exemplu, dacă furnizați un împrumut proprietarului de proiect, și unele dintre riscurile proiectului de finanțare participativă delineate mai sus sunt realizate, proprietarul de proiect ar putea să nu fie capabil să ramburseze împrumutul.

Riscul de evaluare

Riscul de evaluare este riscul unei evaluări imobiliare inexacte sau umflate.

O evaluare precisă a proprietății este crucială în finanțarea participativă imobiliară, unde investitorii acordă împrumuturi proprietarilor de proiecte. Aceasta susține deciziile de investiții, determină rapoartele de risc și influențează randamentele proiectate. Cu toate acestea, evaluarea proprietății este mai mult artă decât știință, implicând judecăți subiective și ipoteze. Neînțelegeri sau manipulări ale acestor evaluări pot duce la riscuri semnificative pentru investitori.

Exemple de riscuri de evaluare includ cazuri în care evaluatorul, în mod voit sau din greșeală, supraevaluează proprietatea folosind comparabile irelevante sau înșelătoare, sau făcând ipoteze incorecte despre costurile de dezvoltare sau veniturile viitoare.

Riscul platformei de finanțare participativă

Când se angajează în finanțarea participativă imobiliară, investitorii trebuie să recunoască că platforma în sine introduce un strat de risc. Aceste platforme acționează ca intermediari, conectând investitorii cu dezvoltatorii sau proprietarii imobiliari. Integritatea operațională, sănătatea financiară și practicile de afaceri ale platformei impactează direct siguranța și succesul investițiilor dumneavoastră.

De exemplu, în 2019, mai multe platforme frauduloase de finanțare participativă imobiliară din Letonia (Kuetzal, Monethera, Envestio) au dispărut cu banii investitorilor.

Înțelegerea toleranței dumneavoastră la risc

Toleranța la risc este capacitatea dumneavoastră emoțională și financiară de a suporta fluctuații în valoarea investiției. Factori precum vârsta, averea, orizontul de investiții și personalitatea o influențează.

În general, investitorii sunt categorizați ca:

Conservatori

Investitorii conservatori preferă conservarea capitalului în detrimentul randamentelor mari. Strategia de investiții conservatoare este potrivită pentru investiții pe termen scurt sau investitori apropiați de pensionare.

Moderați

O toleranță la risc moderată acceptă riscuri moderate pentru randamente moderate. Investițiile cu risc moderat se potrivesc de obicei profesioniștilor la mijlocul carierei cu un orizont de 10-15 ani.

Agresivi

Investitorii agresivi caută randamente mari și pot tolera volatilitate semnificativă. Această strategie de investiții se potrivește investitorilor mai tineri cu orizonturi lungi (20+ ani) și venituri stabile.

Evaluarea toleranței dumneavoastră la risc

Când evaluați toleranța dumneavoastră la risc, considerați:

• Toleranța la pierderi: Cât din investiția dumneavoastră vă puteți permite să pierdeți fără a vă afecta stilul de viață?
• Orizont de investiții: Orizonturile mai lungi permit în general o toleranță la risc mai mare, deoarece aveți timp să vă recuperați din scăderi.
• Reziliență emoțională: Puteți evita vânzarea în panică în timpul scăderilor pieței?

Concluzie

Finanțarea participativă imobiliară oferă oportunități de investiții incitante, dar nu este fără riscuri. Înțelegând aceste riscuri și toleranța dumneavoastră individuală la risc, puteți construi un portofoliu care se aliniază cu obiectivele dumneavoastră financiare și confortul emoțional. Diversificarea între proiecte de finanțare participativă, tipuri de proprietăți și geografii poate atenua semnificativ riscurile.

Dacă contemplați investiții imobiliare și credeți că se aliniază cu obiectivele dumneavoastră financiare, nu ezitați să vă înregistrați gratuit la Crowdestate pentru a explora oportunitățile noastre de investiții.