Das Zusammenspiel von Risiko und Rendite ist von Natur aus mit einem Gleichgewicht zwischen Risiko und erwarteter Rendite verbunden. Ein grundlegendes Prinzip besagt, dass höhere Risiken mit der Möglichkeit höherer Renditen einhergehen sollten. Umgekehrt gilt: Wenn Sie höhere Renditen anstreben, müssen Sie bereit sein, erhöhte Risikoniveaus zu akzeptieren. Das Verständnis von Anlagerisiken und persönlicher Risikotoleranz ist entscheidend für fundierte Anlageentscheidungen.

Das Spektrum der Anlagerisiken ist vielfältig und umfasst verschiedene Teilrisiken, die die Performance Ihres Portfolios beeinträchtigen können.

Hauptanlagerisiken im Immobilienschwarmfinanzierung

Hier finden Sie eine Liste der wichtigsten Anlagerisiken, die Sie bei Immobilieninvestitionen kennen sollten.

Marktrisiko

Marktrisiko ist das Potenzial für Wertschwankungen einer Anlage aufgrund makroökonomischer Faktoren, politischer Instabilität oder sozialer Unruhen. Die Minderung des Marktrisikos beinhaltet die Diversifizierung Ihrer Anlagen über verschiedene Anlageklassen und Regionen.

Im Immobilienschwarmfinanzierung könnte sich das Marktrisiko als Rückgang der Immobilienwerte aufgrund einer Rezession, Veränderungen der lokalen Beschäftigungsquoten oder Nachfrageverschiebungen manifestieren. Beispielsweise führte die globale Finanzkrise 2008 zu einem erheblichen Rückgang der Immobilienpreise weltweit, wobei einige Märkte vorübergehende Rückgänge von über 30% verzeichneten.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiko entsteht, wenn ein Anleger eine Investition nicht schnell verkaufen oder beenden kann, ohne erhebliche Verluste zu erleiden.

Immobilien sind ein ausgezeichnetes Beispiel für einen illiquiden Vermögenswert, was bedeutet, dass sie nicht schnell ohne potenziellen Wertverlust verkauft werden können. Wenn Sie beispielsweise aufgrund eines persönlichen finanziellen Notfalls eine Immobilie schnell verkaufen müssen, müssen Sie möglicherweise einen niedrigeren Preis als den Marktwert akzeptieren und einen Verlust realisieren.

Dieses Risiko ist im Immobilienschwarmfinanzierung relevant, da Investitionen oft über mehrere Jahre gebunden sind und es möglicherweise nicht genügend Liquidität auf dem Sekundärmarkt gibt, um sie zu verkaufen. Angenommen, Sie sind Anleger in einem dreijährigen Wohnbauprojekt und benötigen Mittel für einen Notfall. Ohne einen liquiden Sekundärmarkt müssen Sie möglicherweise an der Investition festhalten oder sie mit einem erheblichen Abschlag verkaufen.

Währungsrisiko

Schwankungen der Wechselkurse können die Renditen bei Investitionen in ausländische Immobilien beeinflussen. Zwar existieren Hedging-Instrumente, diese sind jedoch mit Kosten und Komplexitäten verbunden.

Währungsschwankungen können die Renditen von Investitionen in ausländische Immobilien erheblich beeinflussen.

Ein US-Investor in einem europäischen Immobilienprojekt könnte beispielsweise seine in Dollar denominierten Renditen schrumpfen sehen, wenn der Euro gegenüber dem Dollar über den Anlagezeitraum schwächer wird.

Inflationsrisiko

Inflation erodiert die Kaufkraft des Geldes im Laufe der Zeit. Die Erosion des Anlagewerts durch Inflation ist besonders bei langfristigen Anlagen von entscheidender Bedeutung. Wenn Ihre Anlagerenditen nicht mit der Inflation Schritt halten, könnten Ihre realen Renditen (inflationsbereinigt) niedriger als erwartet ausfallen.

Wenn Sie beispielsweise einem Immobilienentwickler zu 8% p.a. Geld geliehen haben und die Inflation bei 5% liegt, beträgt Ihre reale Rendite 3%

Rechtliches und regulatorisches Risiko

Änderungen der Gesetze für Immobilien, Anlagetätigkeiten oder Besteuerung können Ihre Investition beeinflussen. Dies ist besonders relevant beim Schwarmfinanzierung, einem relativ neuen Anlagemodell, das sich entwickelnden Vorschriften unterliegt.

Die Regierung könnte beispielsweise die Steuergesetze ändern, die die Besteuerung des vom Anleger erzielten Einkommens regeln, oder ein neues Baurecht könnte die Höhe von Gebäuden in einem Gebiet einschränken, in dem der Projektinhaber ein Entwicklungsgrundstück besitzt, was den Wert des Grundstücks potenziell reduziert.

Politisches Risiko

Geopolitische Ereignisse können Immobilienwerte erheblich beeinflussen. Dieses Risiko ist bei Investitionen in Schwellenländer oder politisch instabile Regionen erhöht. Radikale Veränderungen im wirtschaftlichen oder rechtlichen Umfeld (wie Verstaatlichung), innen- oder außenpolitische Angelegenheiten oder soziale Krisen (wie Unruhen) sind Beispiele für politisches Risiko.

Die politischen Unruhen und Wirtschaftspolitiken in Venezuela führten beispielsweise zu Hyperinflation und einem Zusammenbruch der Immobilienwerte, was lokale und ausländische Investoren schwer traf.

Umweltrisiko

Umweltrisiken wie Naturkatastrophen oder Änderungen der Umweltgesetze können Immobilienwerte beeinflussen.

Wenn Sie beispielsweise eine Küstenimmobilie besitzen und neue Vorschriften aufgrund des steigenden Meeresspiegels die Entwicklung einschränken, könnte der Wert Ihrer Immobilie abstürzen.

Zinsänderungsrisiko

Zinsänderungen können Immobilienwerte und Finanzierungskosten erheblich beeinflussen. Höhere Zinsen wirken sich im Allgemeinen negativ auf Immobilienpreise aus und umgekehrt.

In den Jahren 2022-2023 stieg beispielsweise der europäische Basiszinssatz rapide auf 5%, was den Wohnungsmarkt zum Stillstand brachte und die Immobilienwerte reduzierte.

Konzentrationsrisiko

Dieses Risiko entsteht, wenn sich Ihr Anlageportfolio auf einen Vermögenstyp, eine geografische Region oder sogar eine einzelne Immobilie konzentriert. Diversifizierung über verschiedene Immobilienarten (Wohn-, Gewerbe-, Industrieimmobilien) und Standorte kann dieses Risiko mindern.

Ein Anleger mit all seinen Schwarmfinanzierung-Investitionen in Kurzzeitvermietungen wäre beispielsweise von den COVID-19-Reisebeschränkungen in den Jahren 2020-2021 stark betroffen gewesen.

Projektträgersrisiko

Beim Immobilienschwarmfinanzierung investieren Sie nicht nur in eine bestimmte Immobilie, sondern auch in die Expertise und Integrität des Projektträgers. Ihre finanzielle Gesundheit, Erfolgsbilanz und Geschäftspraktiken beeinflussen Ihre Investition direkt.

Beispiele für die Realisierung des Projektträgersrisikos sind Fälle, in denen der Projektträger beschließt, die Gelder der Anleger zu stehlen, anstatt sie für den ursprünglich gegenüber den Anlegern offengelegten Zweck zu verwenden, oder die ursprünglich offengelegte Exit-Strategie nicht umzusetzen.

Schwarmfinanzierungprojektsrisiko

Jedes Immobilienprojekt hat seine eigenen Risiken, die die Anlagerenditen beeinflussen können. Diese Risiken sind inhärent mit der spezifischen Immobilie, ihrem Standort, dem vorgeschlagenen Entwicklungs- oder Managementplan und den breiteren Marktbedingungen verbunden. Das Verständnis dieser projektspezifischen Risiken ist für fundierte Anlageentscheidungen unerlässlich.

Beispiele für realisierte Schwarmfinanzierungprojektsrisiken umfassen Kostenüberschreitungen bei der Konstruktion, Zeitplanverzögerungen und Fehleinschätzungen der Marktnachfrage für ein bestimmtes Produkt.

Operatives Risiko

Dies umfasst Risiken aus schlechtem Management oder operativen Ausfällen.

Wenn Sie in eine Immobilie investieren, die von einem Unternehmen verwaltet wird, das die Instandhaltung vernachlässigt, könnte der Wert der Immobilie aufgrund ihres sich verschlechternden Zustands sinken.

Kreditrisiko

Es besteht immer das Risiko, dass kreditnehmende Projektträger ihre Darlehen nicht zurückzahlen können.

Wenn Sie beispielsweise dem Projektträger ein Darlehen gewähren und einige der oben genannten Risiken des Schwarmfinanzierungprojekts realisiert werden, ist der Projektträger möglicherweise nicht in der Lage, das Darlehen zurückzuzahlen.

Bewertungsrisiko

Bewertungsrisiko ist das Risiko einer ungenauen oder überhöhten Immobilienbewertung.

Eine genaue Immobilienbewertung ist im Immobilien-Schwarmfinanzierung, bei dem Anleger Darlehen an Projektträger vergeben, entscheidend. Sie bildet die Grundlage für Anlageentscheidungen, bestimmt Risikokennzahlen und beeinflusst die prognostizierten Renditen. Allerdings ist die Immobilienbewertung mehr Kunst als Wissenschaft und beinhaltet subjektive Urteile und Annahmen. Missverständnisse oder Manipulationen dieser Bewertungen können zu erheblichen Risiken für Anleger führen.

Beispiele für Bewertungsrisiken sind Fälle, in denen der Gutachter die Immobilie willentlich oder irrtümlich überbewertet, indem er irrelevante oder irreführende Vergleichswerte verwendet oder falsche Annahmen über Entwicklungskosten oder zukünftige Einnahmen trifft.

Schwarmfinanzierungplattformsrisiko

Bei der Beteiligung am Immobilien-Schwarmfinanzierung müssen Anleger erkennen, dass die Plattform selbst eine Risikoebene einführt. Diese Plattformen fungieren als Intermediäre und verbinden Anleger mit Entwicklern oder Immobilienbesitzern. Die operative Integrität, finanzielle Gesundheit und Geschäftspraktiken der Plattform beeinflussen direkt die Sicherheit und den Erfolg Ihrer Anlagen.

Im Jahr 2019 verschwanden beispielsweise mehrere betrügerische lettische Immobilien-Schwarmfinanzierungplattformen (Kuetzal, Monethera, Envestio) mit dem Geld der Anleger.

Verstehen Ihrer Risikotoleranz

Risikotoleranz ist Ihre emotionale und finanzielle Kapazität, Schwankungen im Anlagewert zu ertragen. Faktoren wie Alter, Vermögen, Anlagehorizont und Persönlichkeit beeinflussen sie. Generell werden Anleger kategorisiert als:

Konservativ

Konservative Anleger bevorzugen Kapitalerhaltung gegenüber hohen Renditen. Konservative Anlagestrategien eignen sich für kurzfristige Anlagen oder Anleger kurz vor dem Ruhestand.

Moderat

Eine moderate Risikotoleranz akzeptiert moderate Risiken für moderate Renditen. Anlagen mit moderatem Risiko eignen sich typischerweise für Berufstätige in der Mitte ihrer Karriere mit einem 10-15-jährigen Horizont.

Aggressiv

Aggressive Anleger suchen hohe Renditen und können signifikante Volatilität tolerieren. Diese Anlagestrategie eignet sich für jüngere Anleger mit langen Horizonten (20+ Jahre) und stabilem Einkommen.

Bewertung Ihrer Risikotoleranz

Bei der Bewertung Ihrer Risikotoleranz sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Verlusttragfähigkeit: Wie viel Ihres Investments können Sie verlieren, ohne Ihren Lebensstil zu beeinträchtigen?
• Anlagehorizont: Längere Horizonte erlauben im Allgemeinen eine höhere Risikotoleranz, da Sie Zeit haben, sich von Rückschlägen zu erholen. 
• Emotionale Belastbarkeit: Können Sie Panikverkäufe während Markteinbrüchen vermeiden?

Fazit

Immobilien-Schwarmfinanzierung bietet aufregende Anlagemöglichkeiten, ist aber nicht ohne Risiken. Durch das Verständnis dieser Risiken und Ihrer individuellen Risikotoleranz können Sie ein Portfolio aufbauen, das mit Ihren finanziellen Zielen und emotionalem Komfort übereinstimmt. Diversifizierung über Schwarmfinanzierungprojekte, Immobilientypen und Geografien kann Risiken erheblich mindern.

Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Betracht ziehen und glauben, dass sie mit Ihren finanziellen Zielen übereinstimmt, zögern Sie nicht, sich kostenlos bei Crowdestate anzumelden, um unsere Anlagemöglichkeiten zu erkunden.