Crowdfunding für die Immobilienentwicklung

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Wenn Sie sich jemals mit dem Bau einer Immobilie beschäftigt haben, dann wissen Sie, wie finanziell anspruchsvoll dieser sein kann. Als Bauträger benötigen Sie normalerweise drei Dinge: Land, Kapital und Wissen. Kapital erweist sich von den dreien oft als das am schwierigsten zu erwerbende. Das liegt meist daran, dass der Betrag meist ziemlich hoch liegt.

Dies stellte bisher sowohl für Bauträger als auch für Menschen, die gerne Investitionen in die Immobilienentwicklung tätigen möchten, ein Problem dar. Während die Bauträger – vor allem junge – unter dem Nachteil litten, wurde eine Lösung in Form von Crowdfunding entwickelt.

Crowdfunding ist keine neue Bezeichnung, da sie in allen Ländern und in der gesamten Branche bereits in den Sprachgebrauch aufgenommen wurde. Bei Crowdfunding handelt es sich, einfach gesagt, um den Zusammenschluss mehrerer Personen, um finanziell zu einem Projekt beizutragen. Die Idee ist, dass mit dem Beitrag jeder einzelnen Person,mag er auch noch so niedrig sein, der festgelegte Betrag für das Projekt viel schneller erreicht werden kann, als wenn man darauf warten würde, dass eine einzelne Person den gesamten Betrag zur Verfügung stellt. Crowdfunding hat schon so vielen Branchen geholfen, warum also nicht auch der Immobilienentwicklung?

Daher bezieht sich Crowdfunding für die Immobilienentwicklung auf den Zugang zu einem Investoren-Pool über eine Crowdfunding-Plattform, um zur Entwicklung einer Immobilie beizutragen/in diese zu investieren. Bei der Investition geht es hier darum, neue Häuser zu bauen und dann aus dem Wertzuwachs Profit zu generieren – nicht aus den Mieteinnahmen. Diese Investitionen können sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien getätigt werden.

Nebst anderen Geschäftsmodellen gibt es auch Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, die Investitionen in eine bereits bestehende Immobilie, um aus den Mieteinnahmen Gewinn zu erzielen, anbieten.

Geschichte der Immobilien-Crowdfinanzierung

Es ist zwar verständlich, wenn man denkt, dass Crowdfunding ein neuer Begriff und eine neue Methode der Geldbeschaffung ist, aber die Geschichte zeigt, dass dies nicht der Fall ist. Schon vor Jahrhunderten haben Unternehmen den Wert der Nutzung eines großen Investorenpools erkannt, um ihre Investitionsziele zu erreichen. Die erste öffentliche Verwendung von Crowdfunding wurde bereits 1714 für den Longitude Prize eingesetzt. Damals stand die britische Regierung vor einem Finanzierungsproblem und nutzte die Idee des Crowdfunding, um sich daraus zu befreien. Mit der Zeit wuchs und entwickelte sich die Praxis des Crowdfunding und machte sich auf den Weg über den Atlantik. Im 19. Jahrhundert brauchten Bankiers und Finanziers in den USA Kapital für eine Eisenbahn, die sich über die ganze Nation ausbreiten sollte, und sie warben um Investoren in der Öffentlichkeit. Und so zeigte sich diese Praxis weiterhin in mehreren Projekten, die viel Geld benötigten.

Es heißt, dass die Crowdfinanzierung erstmals – offiziell – 2006 in einem Artikel von Jeff Howe im Wired Magazine anerkannt wurde. 

Wenn es um Immobilien geht, ist das Crowdfunding so historisch wie das Wort selbst. Es war jedoch nur über Eigenkapital-Geschäfte erhältlich, die große Geldsummen erforderten, sodass es für den kleinen Privatinvestor nicht verfügbar war. Der Investition fehlte die Diversifizierung. 

Im Jahr 2012 wurde ein neues Gesetz verabschiedet, das es Kleinanlegern erlaubt, in Crowdfunding im Immobilienbereich zu investieren. Dieses Gesetz war das JOBS-Gesetz und es besagt, dass „durch dieses Gesetz akkreditierte und nicht akkreditierte Investoren am Immobilien-Crowdfunding teilnehmen können“.

Wie Crowdfunding für die Immobilienentwicklung funktioniert

Die Crowdfinanzierung bietet sowohl für den Investor als auch für den Bauträger, der die Finanzierung erhält, mehrere Vorteile. Sie hat aber auch ihre Nachteile und Risiken. Wir werden all dies im Folgenden untersuchen. 

Die Schritte zur Crowdfinanzierung von Immobilienentwicklungen variieren oft je nach Plattform. Der allgemeine Weg ist jedoch folgender;

• Der Kreditnehmer reicht einen Online-Antrag ein
• Der Kreditnehmer/Entwickler erhält die Genehmigung von der Online-Plattform für ein Crowdfunding
• Der Kreditnehmer legt die Details fest und erstellt das Projekt
• Qualifizierte Investoren suchen nach Projekten und prüfen diese
• Qualifizierte Investoren investieren einen für sie geeigneten Betrag
• Sobald das Projekt finanziert ist, beginnt der Kreditnehmer mit dem Bau
• Nach dem Bau wird die Immobilie auf dem Markt angeboten und die Investoren erhalten einen Verkaufserlös, der auf dem Anteil ihrer Investitionssumme basiert

Ein Investor kann mit jeder dieser beiden Methoden an der Immobilien-Crowdfinanzierung teilnehmen;

Eigenkapital-Crowdfunding, bei dem der Investor über eine Zweckgesellschaft (ZG) zum Kauf eines Vermögenswertes beiträgt. Die Investoren besitzen damit Anteile an der ZG, die wiederum Eigentümer des Vermögenswertes ist. Der Bauträger oder Darlehensnehmer wird ebenfalls Anteile an der ZG besitzen, wobei eine Betriebsvereinbarung seine Rechte und Pflichten definiert. Die Investoren teilen sich den Prozentsatz des Gewinns aus dem Verkauf des Vermögenswertes.

RISIKO – Es wird davon ausgegangen, dass eine Crowdfinanzierung mit Eigenkapital für die Investoren risikoreicher ist, da sie passiv an der Investition beteiligt sind. Dies schließt sie in das Risiko des Scheiterns ein, da sich der Wert ihrer Anteile mit dem des Vermögenswertes ändert. 

Crowdfunding mit Fremdkapital steht im fast direkten Gegensatz zur Finanzierung mit Eigenkapital, da hier der Bauträger Kapital von den Investoren erhält, ohne dabei Eigenkapital zu opfern. Alle Möglichkeiten der Fremdfinanzierung sind in der Regel durch die Entwicklung des Grundstücks besichert. 

RISIKEN – In der Regel bestehen bei der Fremdfinanzierung für Investoren keine Risiken. Die Investoren werden innerhalb von 2 Jahren ausgezahlt und erhalten auch einen Anteil der aufgelaufenen Zinsen auf das Projekt. Dieser wird vom Kreditnehmer gezahlt.

Vorteile von Crowdfunding für die Immobilienentwicklung für Investoren und Entwickler

• Diversifizierung – Anleger können ihre Mittel auf verschiedene Immobilien aufteilen
• Einfache Verwaltung – Entwickler übernehmen die Verwaltung, sodass die Investoren nichts weiter machen müssen
• Investoren können neben professionellen und institutionellen Anlegern investieren
• Eine schnelle Möglichkeit, Kapital für die Immobilienentwicklung zu beschaffen
• Eine kostengünstige Methode, da Online-Crowdfunding-Plattformen im Vergleich zu Banken niedrigere Fixkosten haben. Dies führt leicht zu niedrigeren Zinssätzen für die Kreditnehmer/Entwickler und weniger Gebühren für alle Beteiligten.
• Kleinere oder neue Bauträger können leicht Kapital von qualifizierten Investoren erhalten
• Immobilien-Crowdfunding-Plattformen sind sowohl sehr flexibel, was die Art der Immobilien betrifft, die sie den Investoren anbieten können, als auch die Arten der Finanzierung, die die Investoren den Kreditnehmern anbieten können. 
  

Nachteile und Risiken von Immobilien-Crowdfunding für Investoren und Bauträger

• Kapital kann verloren gehen
• Es ist fast unmöglich, aus einem schlecht laufenden Objekt auszusteigen
• Die Entscheidungen basieren auf der Mehrheit der Stimmen
• Einige Plattformen geben den Bauträgern die zugesagten Mittel nicht frei, falls der festgelegte Gesamtbetrag nicht erreicht wird. In solchen Fällen werden die Gelder an die Investoren zurückgezahlt 

Wie man eine Plattform auswählt

Es gibt mehrere Crowdfunding-Plattformen mit jeweils eigenen Regeln, Anwendungsmethoden und Verfahren, aus denen man wählen kann. Hier sind die Dinge aufgeführt, die man beachten sollte;

• Einschränkungen der Plattform
• Ihre Crowdfunding-Ziele
• Die Struktur der Plattform
• Die Anpassungsoptionen der Plattform

Abschließende Gedanken

Crowdfunding für die Entwicklung von Immobilien kann eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten ergeben. Es ist zwar mit einigen Risiken und Nachteilen verbunden, die Vorteile überwiegen jedoch. Die Suche nach der richtigen Crowdfunding-Plattform, die Organisation einer geeigneten Kampagne, die Gewinnung qualifizierter Investoren und schließlich die Fertigstellung des Projekts sind die Faktoren, die zu mehreren erfolgreichen Projekten hintereinander führen können.