Wie kann man ein Finanzmodell bewerten?

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Crowdfunding kann in mehrere Teile gegliedert werden. Einerseits können wir eine Grenze zwischen Darlehen und Beteiligungen ziehen, andererseits kann das finanzielle Volumen von Investitionsprojekten ins Spiel kommen. Während beispielsweise bei kurzfristigen Konsumkrediten der Diversifikationseffekt, bei dem Tausende von Kleinkrediten in das Portfolio aufgenommen werden können, gut funktioniert, könnte dies bei größeren Immobilienprojekten ein Problem sein – die Anzahl der angebotenen Projekte ist immer extrem begrenzt.

Der Mindestanlagebetrag (Ticket) von Crowdestate ist für den Crowdfunding-Sektor ungewöhnlich hoch – 100 Euro, was einerseits die Investoren verpflichtet, ihre Hausaufgaben besser zu machen. Andererseits ist jedoch klar, dass es bei Investitionen im Cent-Bereich nicht möglich ist, die notwendige Diversifikation im Portfolio zu erreichen, da das Volumen unseres angebotenen Projekts im Durchschnitt Hunderttausende von Euro erreicht. Bevor wir die Investition tätigen, geben wir den Investoren immer die Möglichkeit, das Projekt gründlich zu prüfen, damit Sie eine fundierte Investitionsentscheidung treffen können. Wir unterfüttern die Informationen über das Projekt oft mit anderen Materialien, wie z. B. einem Finanzmodell.

Bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen des Projekts gehen wir in der Regel von drei Szenarien aus: negativ, normal und optimistisch. Für alle Szenarien bewerten wir das Zukunftspotenzial und versuchen zu verstehen, wie sich die Rentabilität und das Risiko des Projekts in verschiedenen Fällen ändern.

Im Falle des Entwicklungsprojekts in der Sooja Street 2, Saue, beantragte der Projektträger beispielsweise einen unbesicherten Kredit. Unsere Voraussetzung war, dass die Anleger einen Vorzugszins von 18 % erhalten. In diesem Fall müssen wir davon überzeugt sein, dass das Projekt in der Lage ist, den Kredit auch im Falle einer Abkühlung des Wohnungsmarktes zu bedienen. Vergleicht man die Wohnungen im Entwicklungsprojekt mit konkurrierenden Angeboten, so zeigt sich, dass unsere Wettbewerber im Durchschnitt etwas teurer sind als in unserem Normalszenario. Ein günstigerer Preis könnte zu einem erhöhten Interesse an der Wohnung führen, wodurch das projektbezogene Risiko deutlich sinken könnte. In diesem Fall ist der Bauherr bereit, die Preise nach oben anzupassen. Umgekehrt müssen wir auf eine konservative Bewertung vorbereitet sein, weshalb wir im Falle eines negativen Szenarios von einem etwas niedrigeren Durchschnittspreis pro Quadratmeter ausgehen. Falls das Projekt auch in diesem Fall für die Investoren und Entwickler attraktiv ist, werden wir es unseren Investoren anbieten. Ein negatives Szenario bedeutet jedoch nicht, dass das Projekt Verluste macht – stattdessen ist dies lediglich unsere Meinung über die mögliche Rendite, sollte sich das geschätzte konservative Umsatzniveau realisieren.

Bei der Beurteilung des potenziellen Erfolgs eines Projekts müssen wir verschiedene Variablen berücksichtigen. Obwohl das Finanzmodell oder andere das Projekt unterstützende Materialien viele im Voraus bekannte Informationen liefern – wie z. B. die Anschaffungskosten, staatliche Gebühren, Abschlusskosten oder bei Unternehmenskrediten, Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung – ist es dennoch schwierig, das Risiko genau einzuschätzen. Bei einem Entwicklungsprojekt können sich die Baukosten stärker als erwartet ändern, und bei der Finanzierung von Unternehmen könnte sich der Verkauf in eine unerwartete Richtung bewegen. Und doch ist es angesichts dieser Unsicherheit wichtig, die Risiken so weit wie möglich zu verstehen und gegebenenfalls in unserem vorgeschlagenen Finanzmodell zu bewerten.

Bei Projekten, die in Etappen abgeschlossen werden, ist es ratsam, die Veränderung der Finanzmodelle über einen längeren Zeitraum zu vergleichen. So hat beispielsweise Global Nord Timber, die sich mit dem Export von Schnittholz aus Russland nach Asien beschäftigt, 5 Mal Geld von Crowdestate aufgenommen, um das Betriebskapital zu finanzieren. Der Finanzierungszeitraum des ersten Darlehens betrug 7 Monate und die veröffentlichte Finanzprognose deckte diesen Zeitraum ab. Im Prognosezeitraum hoffte der Sponsor, fast 4,1 Mio. Euro Umsatz zu erzielen. Nach den neuesten Informationen haben sich die Erwartungen nicht erfüllt und das tatsächliche Ergebnis für das Gesamtjahr 2018 lag bei 2,5 Mio. Euro. Aus dem Finanzmodell der fünften Phase konnten wir ersehen, dass die Zukunftsprognosen als deutlich konservativer eingeschätzt wurden. Übrigens ermöglicht ein Finanzmodell die Beurteilung der Zukunftspläne des Unternehmens im Hinblick auf die Nutzung der Kredite. Obwohl Global Nord Timber 5 Mal über Crowdestate einen Geschäftskredit aufgenommen hat, wurden die bestehenden Verbindlichkeiten mit den aufgenommenen Darlehen refinanziert und das verbleibende Kapital für die Entwicklung des Unternehmens verwendet. Die Kapitalflussrechnung berücksichtigt den Kapitalverbrauch und zeigt, wie viel verfügbarer Cashflow das Unternehmen zur Unterstützung seiner Tätigkeit hat.

Es ist immer ratsam, Finanzmodelle durchzuarbeiten. Wenn ein Projekt zum ersten Mal Mittel erfordert, wie das bereits erwähnte Sooja Street Projekt in Saue, dann kann es ähnliche Projekte geben, die bereits finanziert wurden, und Sie können Hilfe aus vergleichbaren Daten der finanzierten Projekte erhalten. Im Rahmen des Projekts Kalevi Kodud wurden 3 Mehrfamilienhäuser nicht allzu weit außerhalb der Stadt entwickelt, deren Daten für eine vergleichende Bewertung des Projekts Sooja Street hätten verwendet werden können.

Wenn die Mittel jedoch phasenweise aufgebracht werden, erhält man bei jeder Phase weitere wertvolle Informationen, und hier sollte man die Modelle aller Phasen überprüfen. Einmal im Quartal gewähren Ihnen die Projektträger von Crowdestate einen Überblick über die Geschäftstätigkeit. Dort finden Sie wertvolle Informationen über den Verlauf des Verkaufs und erhalten Hinweise auf die Zukunft. Natürlich können Sie auch im Projektkommentar jederzeit zusätzliche Informationen anfordern. Unsere Mitarbeiter sind jederzeit bereit, Ihre Fragen über info@crowdestate.eu zu beantworten.