Investire nel settore immobiliare: cos’è una SPV e quali tipologie di prestiti sono disponibili?

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Investire nel mercato immobiliare è un’attività sempre più diffusa a livello globale. Ad esempio, in Estonia solo il 20% della popolazione vive in affitto mentre il restante 80% possiede almeno un immobile. Il crowdfunding si concentra sugli investimenti immobiliari, consentendo a chiunque di investire nel mercato immobiliare, purché si disponga di fondi da investire.

Quel è il ruolo di una SPV (Special Purpose Vehicle – Società di Progetto/Società Veicolo) nell’investimento immobiliare?

L’investimento nel settore immobiliare offre opportunità praticamente illimitate attraverso numerose tipologie di progetto tra cui scegliere. Ecco alcuni esempi:

Progetto Pärnu street 457: gli investitori hanno finanziato l’acquisto di un immobile allo scopo di modificarne la planimetria, aumentando il valore del lotto per poi rivenderlo con un profitto maggiore.

L’obiettivo di Sipelga 3 consisteva nel finanziare la costruzione di un edificio residenziale. Gli investitori hanno ricevuto tutti i compensi previsti al termine del progetto.

Il progetto L. Koidula 32 ha ricercato investimenti per concludere la progettazione di un edificio che necessitava di riqualificazioni e per poter richiedere il permesso di costruire. Questo progetto prevedeva inoltre un’ipoteca di primo grado a favore degli investitori.

In sintesi, il crowdfunding permette di investire in immobili che un singolo investitore non potrebbe permettersi. Uno degli svantaggi è quello non possedere la proprietà dell’immobile – ma è consuetudine per diverse centinaia o migliaia di investitori investire in un unico progetto sulla piattaforma Crowdestate. Riunire tutti gli investitori presso un notaio e identificarli come titolari di mutui ipotecari sarebbe estremamente costoso (se non impossibile), richiederebbe molto tempo e comporterebbe una minore redditività dell’investimento.

È a questo punto che entra in gioco una SPV (società a destinazione speciale o società veicolo). Gli investitori firmano un contratto di prestito con la SPV invece che con l’impresa in cerca di finanziamenti. Dal punto di vista legale è il metodo più semplice per permettere a numerosi investitori di investire in un progetto. Poiché per ciascun progetto viene creata una nuova SPV, riusciamo a mantenere il controllo finanziario e la separazione dei rischi tra i diversi progetti sulla piattaforma. Questo significa anche che Crowdestate assume il ruolo di investitore principale nel caso di una SPV e allo stesso tempo svolge un’analisi approfondita e una due diligence dei progetti.

Prestiti garantiti, prestiti non garantiti o investimenti di capitale?

I rischi legati ai progetti di crowdfunding immobiliare possono variare di molto. Sul mercato si trovano prestiti garantiti o non garantiti e persino investimenti di capitale. Di seguito riportiamo una breve sintesi del significato di questi tre tipi di investimento:

• Prestito garantito: viene offerta una garanzia a protezione del prestito. La garanzia può essere un immobile o un altro bene, stock di beni o altri beni idonei. Con questo tipo di prestito l’investitore è in prima linea per la corresponsione del pagamento e, in caso di problemi, è possibile vendere la garanzia per ridurre le perdite. L’esistenza di una garanzia indica tuttavia che il rischio (e dunque il rendimento) è inferiore, pertanto è indispensabile esaminare l’asset che viene offerto in garanzia.

• Prestito non garantito: mentre i titolari di un mutuo ipotecario sono generalmente i primi a ricevere i pagamenti, il prestito non garantito indica esattamente il contrario: non è protetto da una garanzia. Pertanto, il tasso di interesse proposto dovrebbe essere più alto rispetto a quello di un prestito garantito. Se il progetto fallisce, non vi sono asset da vendere per recuperare i fondi (vale a dire, prestiti di piccola entità). In questo caso occorre prestare la massima attenzione a chi si affidano i propri investimenti e a come è attrezzata la piattaforma per affrontare i clienti problematici.

• Investimento di capitale: con questo tipo di investimento occorre considerare la struttura delle passività. La società pagherà i debiti prima ai dipendenti e ai creditori e soltanto dopo gli investitori possono ricevere i loro pagamenti dagli asset residui della società. In caso di fallimento, c’è una reale possibilità che gli utili dell’investitore siano ridotti a 0. In caso di successo, tuttavia, dipendenti e creditori ricevono generalmente un tasso di interesse fisso, mentre l’investitore azionario guadagna di più. È dunque consigliabile assicurarsi di valutare la probabilità di fallimento. Il progetto è comprensibile? I dati presentati nel progetto sono realistici?

Di regola un investitore dovrebbe ricordare che più basso è il rischio, più basso sarà il rendimento. E se state pensando di investire in un immobile che offre un rendimento annuo superiore al 20%, adottate un atteggiamento ipercritico sui contenuti del progetto prima di investire. È improbabile infatti che si tratti di un progetto sicuro, il che comporterebbe un rischio significativamente più elevato per l’investitore.

Non concentratevi esclusivamente sul rendimento, bensì sull’intero investimento! È importante sapere sempre dove si sta investendo, a chi affidiamo il nostro denaro ed è necessario essere realistici in termini di aspettative. Troverete queste tre tipologie di progetto sulla piattaforma Crowdestate nella sezione “Investi”.