Eesti kinnisvaraturg 2019 aastal: turu aktiivsus võtab hoo maha

Lugemiseks kuluv aeg: 3 min

Autor: Tõnu Toompark, Kinnisvarakool.ee

Möödunud 2018. a näitas Eesti elamispindade turg tehingute arvu kasvu, mis pöördus aasta teises pooles langusesse. Aeg annab arutust, kas tegemist oli ajutise võbelusega turul, mida ikka ja jälle ette tuleb. Või oli tegemist trendi murdumisega, millele järgneb aktiivse turu passiivsemaks muutumine ehk tehingute arvu langus.

Tehingute arvu muutused on vastukäivad

Eesti korterituru suurima piirkonna Tallinna korteriturg on aasta-aastalt ja kvartal kvartali järel näidanud kasvu. 2018. a teises pooles pöördus kasv languse trendi. 2018 II poolaasta jooksul tehti Tallinnas aasta varasemast 7% vähem korteritehinguid. Kokku jäi 2018. aasta korteritehingute arv 9698 varasemale 2017. aastale napi 0,6% ehk 62 tehingu võrra alla.

Tallinn suurima ja oluliseima turu piirkonnana näitab ette kinnisvaraturu trendid, mis võiksid kanduda teistessegi Eesti piirkondadesse. Tartu korteritehingute arv siiski 2018. aastal ületas aastatagust ja seda mitte vähe. Mullu tehti Tartu linnas 1986 korteritehingut ehk aasta varasemast koguni 18% enam.

Arvestades olulisema tegurina siiski Tallinna suundumusi peab silmas pidama vanemate korterite tehingute arvu juba pikemalt aset leidnud languse trendi. Samuti on müüki paisatavate uute arendusprojektide kogumaht pisut vähenenud.

Nii võib prognoosida, et korteriturul toimub 2019. aastal pigem mõningane tehingute arvu vähenemine. Arvestades, et tehingute arv on ajaloolisest keskmisest kõrgemal, ei peaks tehingute mahu kokkutõmbumises suurt ohtu nägema. Eks arendajatel ja-või kinnisvaramüüjatel on mõnevõrra raskem toimetada, kuid tegemist ei ole kriisi, vaid pigem normaliseerumisega, kus väga kõrgel tasemel olnud tehingute arv tuleb mõistlikumale tasemele.

Kulud suruvad hindu üles

Tehingutest rohkem huvitab inimesi sageli korteritehingute hind ja selle liikumissuund. Korterituru hinnasuundumuse paneb paika uute korterite hinnatase. Arvestades, et uute korterite arendamise kulud on läbi maa ja ehitushinna ning projektide pikema kestvuse jõudsalt kasvamas, on alust oodata uute korterite kallinemist. Hinnatõus ei saa aga olema kiire, sest kui tehinguid ehk nõudlust jääb vähemaks, rõhub konkurents turul tegutsevaid pakkujaid endiselt tugevalt.

Vanemate korterite hinnad Tallinnas ja suuremates tõmbekeskustes on niigi kasvanud uute korterite hindadest kiiremini. Teisisõnu on uute ja vanade korterite hinnavahe muutunud liiga väikseks. Nii on vanemate korterite hindadel lootust ülespoole liikuda siis ja ainult siis, kui uute korterite hinnad eest ära liiguvad.

Arvestades, et valdavad makroprognoosid ootavad jätkuvat madalat tööpuudust ja nominaalse palga kiiret kasvu, ei kannata koduostjate ostujõud. Seega elamispindade kallinemine määral, mis jääb alla nominaalsele palgakasvule, võiks olla 2019. aasta igati loogiline ootus.

Kohaliku tasakaalu kõrval mõjuvad globaalsed riskid

Tõsiselt eksivad need, kes ootavad kinnisvaraturult kriisi ja olulist hindade langust. Kinnisvaraturu makronäitajad ja nende suhtarvud on tasakaalus. Elamispindade turul olulist languseohtu tekitavat ülekuumenemist ei ole ei pakkumistes, hindades ega tehingutes. Kinnisvaraturgu toetavad fundamentaalsete teguritena tugev tööjõuturg ja laenuturu mõistlik toimimine.

Sarnaselt eksivad need, kes arvavad, et kinnisvaraturul on asjad kõige paremas korras ja ees ootab tugev kasv. Elamispindade turul suuremates tõmbekeskustes on pakkumist küllaga. Ostjate ehk tehingute arv on Tallinnas aga kaks kvartalit järjest näidanud langust. See hoiab hinnad surve all ja konkurentsi tihedana, kus ükski müügitehing ei sünni liiga hõlpsalt.

Omaette riskitegurid on maailmamajandusest tulenev määramatus ja teadmatus. Globaalsete riskide realiseerumine võib olla sündmus, mis kaardipaki täiesti uuesti laiali jagab ja tühistab kõik varasemad mikrotasemel tehtud kohalikud prognoosid.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et Eesti elamispindade turul on käesoleval 2019. aastal tulemas pigem töökas periood. Sisemine kinnisvaraturu tasakaal lubab oodata, et arengud on pigem stabiilsed. Turu äkilist tõusu ega ka kokku kukkumist alust oodata ei ole. Turu pakkumise poolel ei ole liiga lihtne, sest konkurents on jätkuvalt tihe. Nõudluse poolel läheb samuti paradoksaalselt keerulisemaks, sest pakkumiste hulk ehk valikuvõimalus aheneb. Kaudsemalt mõjutavad kinnisvaraturgu ja -keskkonda maailmamajanduse trendid, kus annab tooni määramatuse suurenemine.