Euroopa eluasemekriis: atraktiivne investeerimisvõimalus ühisrahastusinvestoritele

Euroopa kinnisvaraturul tekkinud kriitiline eluasemete puudus loob nutikatele investoritele suurepäraseid investeerimisvõimalusi. Kui sa oled oma kinnisvara investeerimisportfelli kasvatamas või hajutamas, siis tasub vaadata Euroopa kinnisvara ühisrahastusplatvormide poole.

Euroopa eluasemekriis on jõudnud faasi, kus majanduslikud ja sotsiaalsed probleemid on kasvamas üle pea. Ükskõik millist turgu lähemalt vaadata – Londonit, Lissaboni, Barcelonat või Berliini – probleemid on kõikjal samad: eluasemete hinnad on tõusnud taevastesse kõrgustesse, eluasemeturu pakkumispool on olematu või nõrk ning kohalikud elanikud on närvilised ja rahulolematud.

Kriisi juured

Euroopa eluasemekriisi on põhjustanud paljude erinevate asjaolude kokkulangemine:

Väikesed ehitusmahud

Aastakümnete jooksul on uute eluasemete ehitusmahud jäänud alla tegelikule nõudlusele ning 2008 finantskriisi tulemusel jäätus kogu kinnisvarasektor. Paljudes Euroopa Liidu liikmesriikides ei ole ehitusvaldkond siiani täies mahus taastunud ning see on kaasa toonud uute eluasemete kroonilise puudujäägi.

Näiteks Itaalia majanduse mootoriks peetavas Milanos on eluasemete puudujääk jõudnud kriitilisele tasemele. Hinnanguliselt vajab linn olemasoleva nõudluse rahuldamiseks koheselt umbes 60 000 uut eluaset, aga kinnisvaraarendajad suudavad pakkuda sellest vaid murdosa. Milano on käivitanud “Reinvesting Cities” nimelise programmi, mis tegeleb hüljatud piirkondade ümberplaneerimise ja – ehitusega, aga selle areng on olnud üsna tagasihoidlik.

Portugali pealinnas Lissabonis oleks koheselt vaja umbes 70 000 uut eluaset, kuid aasta jooksul alustatavate uute elamuarendusprojektide arv jääb sellest kaugele maha. 2020 aastal valmis Lissabonis ja selle läbiümbruses vaid 6 000 uut eluaset.

Sarnane olukord valitseb ka Rumeenia pealinnas Bukarestis. Olemasoleva nõudluse rahuldamiseks vajab Bukarest umbes 400 000 uut eluaset, kuid tänase ehitustempo juures suudavad kinnisvaraarendajad turule lisada vaid 10 000 – 15 000 uut eluaset aastas.

Rahvaarvu kasv ja linnastumine

Euroopa rahvaarv jätkab kasvamist, eriti linnastunud piirkondades, ning rahvastiku kasvukiirus ületab eluasemete arvu lisandumise tempot.

Milano poolt pakutavate majanduslike võimaluste ja taaslinnastusprojektide tulemusel on linna tabanud kiire rahvaarvu kasv. 2024 aasta alguses elas Milanos umbes 1,4 miljonit elanikku ning koos linna ümbritsevate elupiirkondadega ületab Milano rahvaarv juba 3,2 miljonit.

Portugali suuruselt teine linn Porto on kiiresti muutumas – kui Porto kesklinna elanike arv on üsna stabiilne (umbes 230 000 inimest), siis Porto linnastunud piirkonnas elab juba 1,7 miljonit elanikku. Porto renoveeritud vanalinn meelitab ligi uusi ärisid ja elanikke ning senine kesklinnas elavate inimeste arvu langus on asendunud tõusuga. Turismisektori buum on kaasa toonud uued investeeringud infrastruktuuri ja teenustesse, mis omakorda on kasvatanud linna üldist aktraktiivsust.

Rumeenias toimuvat linnastumist illustreerib hästi Bukaresti rahvaarvu kasv. 2024 aastal elas Bukarestis ca 2,1 miljonit inimest ning Bukaresti linnastunud piirkonna rahvaarv oli ligi 2,5 miljonit. Riigi majanduskeskuseks olevasse Bukaresti kolivad maapiirkodadest paremat elu ja tööd otsivad inimesed. See on kaasa toonud Bukarestiga piirnevate lähialade kiire linnastumise. Näiteks Bukarestist põhja poole asuv Pipera on lühikese aja jooksul muutunud moodsaks ärirajooni ning elamukvartalitega äärelinnaks.

Ka Tallinna elanikkond on järjepidevalt kasvanud – Tallinnas elab täna umbes 450 000 inimest, millele lisandub veel umber 100 000 Tallinnaga piirnevates elurajoonides elavat inimest. Tallinna tehnoloogiakeskne kuvand meelitab siia elama noori professionaale nii Euroopast kui ka kaugemalt. Ülemiste City ja endiste tööstuspiirkondade ümberehitamine aitavad kaasa kaasaegsete äri- ja elupiirkondade tekkele. Heaks näiteks on Merko ja BLRT poolt arendatav Noblessner, millest on kiiresti saanud Tallinna üks hinnatumaid elu- ja kultuurisündmuste piirkondi.

Sellised linnastumise trendid loovad investoritele uusi võimalusi investeerimiseks:

• Vanade tööstuspiirkondade ümberarendusprojektidesse;
• Noortele professionaalidele ja üliõpilastele suunatud elukondlikesse arendusprojektidesse;
• Heade transpordiühendustega linnalähedastes piirkondades asuvatesse arendusprojektidesse;
• Linnasüdames asuvate hoonete renoveerimis- ja kasutusotstarbe muutmisega seotud arendusprojektidesse.

Demograafilised muutused

Vananev elanikkond ja perekonna keskmise suuruse vähenemine on kaasa toonud nõudluse uut või erinevat liiki eluasemete järgi.

Portugal on üks Euroopa kõige kiiremini vananeva elanikkonnaga riikidest. 2024 aastal on umbes 23% Portugali elanikest üle 65 aasta vanused (2011 aastal oli vastav näitaja 19%). Samal ajal on Portugal, eriti selle peamised linnad ja rannikualad, muutunud atraktiivseks sihtkohaks nii mõnusat vanaduspõlve otsivatele pensionäridele kui ka teistest Euroopa Liidu riikidest pärinevatele diginomaadidele.

Sarnaselt naaberriigile on Hispaanias elavate üle 65 aastaste inimeste osakaal viimase seitsme aastaga kasvanud 17%-lt 20%-ni. Jätkub elanikkonna kontsentreerumine suurematesse (eelkõige Barcelonasse ja Madridi) ning rannikul asuvatesse linnadesse. “España Vacía” trend, millega tähistatakse tühjenevaid maapiirkondi, on inspireerinud mitmeid ettevõtmisi, mille eesmärgiks on kaugtöökohtade loomise kaudu taaselustada väljasurevaid maapiirkondi.

Ka Eesti ei ole erand – üle 65 aasta vanuste inimeste osakaal on viimase 7 aastaga kasvanud 17%-lt 20%-ni ning maapiirkondadest Tallinnasse ja sellega piirnevatesse valdadesse kolimine on muutunud oluliseks trendiks. 2014 aastal ilmavalgust näinud e-residentsuse programm on siia elama meelitanud tuhanded inimesi üle kogu maailma ning seda on suuremate linnade, eriti Tallinna, linnapildis selgelt näha.

Läti üle 65-aastaste inimeste osakaal kogu elanikkonnas on kasvanud 22%-ni ning maapiirkondadest Riiga kolimine on kaasa toonud maapiirkondade tühjenemise. Läti on käivitanud mitmeid sisserändega seonduvaid programme, mille eesmärgiks on meelitada Lätisse, eelkõige tehnoloogiasektorisse, elama ja tööle oskustööjõudu ja ettevõtjaid.

Mida see investorite jaoks tähendab?

• Vanadekodud: kõikides riikides kasvab nõudlus vanurisõbralike elamispindade ning vanadekodude järgi;
• Linnades asuvad arendusprojektid: Jätkuv linnastumine toob kaasa linnades elavate inimeste arvu kasvu, toetades seeläbi nõudlust uute eluasemete rajamise järgi;
• Üliõpliastele ja noortele professionaalidele suunatud elamispinnad: Vaatamata elanikkonna vananemisele on ülikoolilinnades ja tehnoloogiakeskustes tugev nõudlus noortele suunatud elamispindede järele;
• Olemasoleva kinnisvara renoveerimine: Kahaneva elanikkonnaga piirkonnad pakuvad võimalusi olemasolevate ehitiste renoveerimiseks ning nende kasutusotstarbe muutmiseks;
• Kaugtööga seotud infrastruktuur: Tavapäraseks muutunud digitaalne nomaadlus ning kaugtöötamine on kaasa toonud vajaduse ehitada või renoveerida selleks sobivaid elamispindu ning ühistöökontoreid;
• Maapiirkondade taaselustamine: Mõnede investorite jaoks võivad huvipakkuvad olla maapiirkondade turismi- või kaugtööga seotud taaselustusprojektid.

Seadusandlikud piirangud

Keerulised planeerimisreeglid, pikad menetlusajad ning pidevalt karmistuvad ehitusvaldkonna reeglid on muutnud kinnisvara arendusprojektide elluviimise järjest keerulisemaks.

Itaalias keerukad ehitusreeglid võivad erineda nii piirkonniti kui ka isegi ühe linna sees ning see raskendab kinnisvaraarendajate tööd. Ajalooliste hoonete renoveerimise või ümberehitamisega seonduvad karmid reeglid muudavad arendusprojektid kalliks ning ajakulukaks. Ehituslubade saamine on pikk, keeruline ja sageli aastatepikkune protsess, mille tulemusel ei ole võimalik adekvaatselt prognoosida arendusprojektide ajakava ja kulusid.

Portugalis kehtivad ranged üüripiirangud on vähendanud kinnisvaraomanike soovi oma kinnisvara välja üürida. “Kuldse viisa” programmis tehtud hiljutised muudatused piiravad teatud piirkondadesse tehtavaid kinnisvarainvesteeringuid ning see on kaasa toonud välisinvesteeringute mahu vähenemise. Lissabon jt linnad kaaluvad täiendavate piirangute kehtestamist lühiajalisele üürile antavatele elukondlikele pindadele, või soovivad lühiajalise üürileandmise üldse keelustada.

Prantsusmaal üürnike kaitseks kehtestatud Euroopa ühtede kõige karmimate seaduste tulemusel ei ole kinnisvaraomanikel võimalust tõsta üüri ega tõsta korteritest välja üüri mittemaksvaid üürnikke. Üürimajadele on sätestatud ranged energiasäästuga seotud ootused, mis nõuavad vanemate üürimajade puhul kalleid renoveerimistöid. Pariis ja teised linnad on kehtestanud üüripiirmäärad, mis ei taga rahavooinvestoritele piisavat üüritootlust.

Eestis piiravad kinnisvaraarendajate võimalusi ja soove eelkõige ajaloolistes piirkondades kehtivad planeerimispiirangud. Paljudes Eesti linnades on linnasiluettide kaitseks kehtestatud ehitiste maksimaalsed kõrguspiirangud, mis ei võimalda tiheda linnakeskkonna arendamist ning on toonud kaasa valglinnastumise. Ka kõige lihtsama detailplaneeringu menetlemine linnades, eelkõige Tallinnas, võib aega võtta enam kui 10 aastat.

Mida see investorite jaoks tähendab?

• Renoveerimisprojektid: Võttes arvesse uusehitistega seotud keerukust ja takistusi, võib mõistlikum olla investeerida olemasolevate hoonete renoveerimis- või energiasäästuprojektidesse.
• Pikaajaline perspektiiv: Seadusandlike takistuste tulemusel on arendusprojektide ajakava ettearvamatu ning investorid peaksid sellistesse projektidesse investeerimisel võtma pigem pikaajalise vaate;
• Hajutamine: Erinevatesse piirkondadesse või isegi riikidesse investeerimine aitab hajutada seadusandlusest tulenevaid riske;
• Kasutusotstarbe muutmisega seotud projektid: Olemasolevate hoonete kasutusotstarbe muutmisega (nt vanade tehaste või kontorihoonete muutmine elamispindadeks) seotud projektid võivad aidata vältida detailplaneerimisega seotud tõkendeid.

Välisinvesteeringud ja suvekodud

Paljudes kohtades, eriti kuumades turismipiirkondades, on välismaised ostjad ja suvekodu omanikud kinnisvarahinnad üles ajanud, muutes eluasemete hinnad kohalike elanike jaoks kättesaamatuks.

Välisinvestorid tunnevad suurt huvi Itaalia kinnisvara, eelkõige luksuskinnisvara ning ajalooliste hoonete vastu. Toscana, Como järve ümbrus ning selised suurlinnad nagu Rooma, Milano ja Firenze on välismaiste ostjate jaoks kuumad kohad. Samas on mitmed Itaalia linnad välisinvestorite meelitamiseks ning väljasurevate maapiirkondade taaselustamiseks müümas mahajäetud maju 1 euro eest. Heaks näiteks on Sambuca di Sicilia külale osaks saanud üleilmne tähelepanu, kui omavalitsus otsustas müüa mahajäetud maju 1-eurose hinnaga, meelitades sellega enda juurde ostjad kogu maailmast ning käivitades sellega nüüdseks ka muudesse Itaalia piirkondadesse levinud trendi.

Prantsusmaa on jätkuvalt üks kõige populaarsematest riikidest suve- või teise kodu soetamiseks. Välismaiste ostjate ja teise kodu omanike jaoks on peamisteks sihtkohtadeks Pariis, Prantsuse Riviera ja Alpide suusakuurordid.

Portugali “Kuldse viisa” programm on olnud pikemat aega oluliseks välisinvesteeringute maaletoojaks, kuigi hiljutised muudatused on seadnud piiranguid kinnisvarainvesteeringuteks kvalifitseeruvatele piirkondadele. Portugal on viimastel aastatel muutunud välismaiste pensionäride seas hinnatud sihtkohaks ning paljud USAst või Ühendkuningriigist, Saksamaalt ja Prantsusmaalt pärinevad pensionärid kolivad oma pensionipõlve veetma Portugali. Suuremad linnad nagu Lissabon ja Porto on muutunud diginomaadide ja kaugtöötajate tõmbekeskusteks, ja nende kohalolek mõjutab nii pikaajalisi üürimääraseid kui ka kinnisvaraturu aktiivsust.

Mida see investorite jaoks tähendab?

• Turusegmendid: Kõrgema hinnaklassi ja luksuskinnisvara turg käitub sageli kohalikust eluasemeturust erinevalt, luues sellega potentsiaalseid investeerimisvõimalusi.
• Üüripotentsiaal: Vaatamata karmistuvatele regulatsioonidele sobivad välismaiste ostjate seas populaarsed piirkonnad sageli ka heaks ja kindlaks lühiajaliseks üüriäriks.
• Hinnasurve: Välisinvesteeringute tulemusel võivad kinnisvarahinnad kasvada, luues seeläbi võimalusi varasematele investoritele.
• Regulatiivsed muudatused: Valitsused võivad teha välisinvesteeringute suunamiseks ja kontrollimiseks regulatiivseid muudatusi, mis võivad mõjutada nii investeerimisobjektide atraktiivsust kui ka tulusust.

Miks on praegu hea aeg investeerida Euroopa elukondlikku kinnisvarasse?

Garanteeritud nõudlus

Euroopas valitseva kroonilise eluasemete puuduse tõttu on nõudlus elukondliku kinnisvara järgi pikaajaliselt jätkuv ja kasvav.

Riiklikud toetusprogrammid

Paljud Euroopa riigid on eluasemete arendamist toetamas nii maksusoodustuste kui ka lihtsustatud planeerimisprotsessidega, mis võivad suurendada investorite poolt tehtud kinnisvarainvesteeringute tulusust.

Innovatiivsed rahastusmudelid

2008 aasta ülemaailmse finantskriisi ja Euroopa eluasemekriisi tulemusel on tuule tiibadesse saanud Crowdestate jt kinnisvara ühisrahastusplatvormid, mis teevad tulusad kinnisvaraprojektid kättesaadavaks igale kinnisvarasse investeerimisest huvitatule.

Tehnoloogilised muutused

Kaasaegsed ehitustehnoloogiad on muutnud eluasemete ehitamise kiiremaks ja ja kuluefektiivsemaks. Uuenduslike tehnoloogiate kasutamine võib anda kinnisvaraarendajatele konkurentsieelise ning suurendada investorite poolt tehtud investeeringute tulusust.

ESG võimalused

Jätkusuutlikud ja energiatõhusad elamuarendusprojektid on kooskõlas üha enam leviva ESG-investeerimistrendiga. Sellised projektid võivad kvalifitseeruda riiklikele toetusmeetmetele ning pälvida EGS teemat enda jaoks oluliseks pidavate investorite tähelepanu.

Kaalumist väärt investeerimisstrateegiad

Taskukohased eluasemed

Euroopas valitsev taskukohaste kodude puudus muudab sellised projektid atraktiivseks nii ostjate kui ka valitsuste jaoks.

Väljaüürimiseks ehitatud elukondlik kinnisvara

Kiiresti kasvav väljaüürimiseks ehitatud kinnisvaravaldkond pakub investoritele pikaajalist ja stabiilset tootlust. Sellised spetsiaalselt üürikorteriteks ehitatud hooned on investorite seas üha populaarsemad.

Üliõpilaskorterid

Paljusid Euroopa linnu iseloomustab märkimisväärne üliõpilaskond, mis muudab üliõpilastele majutuseks sobivad korterid kindla nõudlusega atraktiivseks investeerimisvõimaluseks.

Ühiselamine ja mikrokorterid

Ühiselamine ja mikrokorterid on linnapiirkondades asuvad innovatiivsed eluasememudelid, mis võimaldavad kinnisvaraomanikel küsida üürnikelt keskmisest kõrgemat üürimäära (ruutmeetri kohta).

Tehnoloogiapõhised projektid

Kaasaegseid ehitusmeetodeid ja nutikaid kodutehnoloogiaid kasutavad arendusprojektid võivad vähendada omanikukulusid ja meelitada keskkonnateadlikke üürnikke.

Miks investeerida kinnisvara ühisrahastusse?

Crowdestate ja teised kinnisvara ühisrahastusplatvormid pakuvad oma investoritele mitmeid eeliseid:

• Madal sisenemisbarjäär: Kinnisvarasse investeerimist saad alustada kasvõi 100 euroga.
• Hajutamine: Hajuta oma kinnisvaraportfell paljude erinevates riikides ja erinevate arendajate poolt ellu viidavate investeerimisprojektide vahel.
• Professionaalne juhtimine: Kinnisvaraprojekte viivad ellu pikaajalise kogemusega professionaalsed arendajad.
• Läbipaistvus: Tutvu iga investeerimisvõimaluse kohta avaldatud põhjaliku teabega.
• Passiivne tulu: Teeni tulu ilma vajaduseta kinnisvara otseselt omada või hallata.

Euroopa eluasemekriis pakub investoritele ainulaadset investeerimisvõimalust. Taskukohastesse, jätkusuutlikesse ja uuenduslikesse elukondliku kinnisvara arendusprojektidesse investeerimine aitab sul teenida atraktiivset tulu ning aidata samal ajal kaasa Euroopa kinnisvaravaldkonna kõige olulisema probleemi lahendamisele.

Ära jäta seda võimalust kasutamata – investeeri Crowdestate’iga ja ole osaks Euroopa eluasemekriisi lahendusest.