FinanceEstonia küsis, Crowdestate vastas

FinanceEstonia uuris, kuidas elab ühisrahastuse valdkond ning mille poolest erineb Eesti investor ülejäänud Euroopa investorist. Küsimustele vastas meie ettevõtte asutaja Loit Linnupõld.

Millega te tegelete?

2014. aasta alguses tegevust alustanud Crowdestate on üks Euroopa vanim ja tuntuim kinnisvara ühisrahastusplatvorm. Crowdestate aitab professionaalsetel kinnisvaraettevõtjatel kaasata vajalikku kapitali ning viib nende kapitalivajaduse kokku oma ligi 60 000 rahvusvahelise investori konsolideeritud investeerimissoovidega. Valdav osa meie investorite rahastatud kinnisvaraprojektidest on elukondlikud arendusprojektid.

Oleme tänaseks laienenud kuute Euroopa Liidu liikmesriiki – meie peakontor ja suur osa tiimist asub Tallinnas ning väiksemad tiimid töötavad Lätis, Rumeenias, Itaalias, Portugalis ja Slovakkias. Üheks meie tegevuse fundamentaalseks põhimõtteks on oma tiimi olemasolu igal turul, kus me soovime tegutseda – vastasel juhul ei ole võimalik tunda konkreetset turgu ja olla kursis selle eripäradega. 

Kui suur teie tiim on?

Meie tiimis on täna 13 inimest, kellest seitse töötavad Tallinnas ja ülejäänud meie teistes asukohariikides.

Veebilehel ütlete, et olete Euroopa juhtiv kinnisvaraga tegelev ühisrahastusplatvorm. Miks just kinnisvara ühisrahastajatele meeldib?

Tõenäoliselt on igal inimesel ühel või teisel viisil praktiline kokkupuude kinnisvaraga, olles ostja, müüja, tellija või hoopis üürniku rollis. Erinevalt paljudest teistest eksootilistest varaklassidest on kinnisvara investeerimisobjektina suhteliselt läbipaistev ja arusaadav. Läbi ajaloo on kinnisvara olnud investeerimisportfellide vundamendiks, mida seejärel täiendatakse sobivate aktsiate, võlakirjade ja muude finantsinstrumentidega.

Veel kuus aastat tagasi puudus tavalisel väikeinvestoril võimalus rahastada professionaalsete kinnisvaraarendajate projekte ja kinnisvarasse investeerimine piirdus parimal juhul 11-16 ruutmeetri suuruse kööktoa omamisega kuskil äärelinnas asuvas endises ühiselamus või hotellis. Meie loodud tehnoloogilised lahendused on muutnud radikaalselt kinnisvarasse investeerimist – vaid loetud minutite ja mõne hiirekliki abil on võimalik investeerida professionaalsete kinnisvaraettevõtjate erinevates riikides asuvatesse projektidesse. Oleme Crowdestate’iga kõrvaldanud kõik tegurid, mis on jaeinvestoreid seni kinnisvarasse investeerimast takistanud ning pakume ligipääsu hoolikalt valitud kinnisvara investeerimisvõimalustele. Lisaks võimaldame alustada kinnisvarasse investeerimist väga väikeste summadega ja  oleme loonud lahenduse, kus investeerimine ei eelda varasemat erialast kogemust ega teadmist. Vähendame oluliselt ka investeeringu ettevalmistuseks ja tegemiseks kuluvat aega.

Kui tihe konkurents ühisrahastusvaldkonnas on? Tegijaid tundub turul palju olevat.

Kui vahepeal tekkis uusi kinnisvara ühisrahastusplatvorme nagu seeni pärast vihma, siis tänaseks on pilt palju selgem. Paljud oma veebilehe loonud platvormidest ei suutnud oma äritegevust sisuliselt alustada ja on oma poed kinni pannud. Meie hiljuti koostatud analüüsi tulemusel tegutseb Euroopa Liidus umbes 130 kinnisvara ühisrahastusplatvormi. Nendest vaid kümnendik on tõsiseltvõetavad ärid, mis on suutnud kaasata 10 000 või rohkem investorit ja on nende kaasabil rahastanud kinnisvaraprojekte paarikümne või enama miljoni euro väärtuses.

Ärimudelina on kinnisvara ühisrahastamine selgelt skaalaäri, kus kasumlikuks tegevuseks on vaja nii suurt investorite arvu, suurt ja regulaarset rahastusmahtu ning selget talupojamõistust. Kui Crowdestate on oma kõikide tegevusaastate jooksul teeninud kasumit, siis absoluutne enamik tänasest Euroopa Liidus tegutsevate kinnisvara ühisrahastusplatvormide operaatoritest on sügavas kahjumis.

Kuidas erineb Eesti investor ülejäänud Euroopast? On eestlane valmis rohkem investeerima või hoiab ehk hoopis konservatiivsemat joont?

Eesti investor eristub Lääne-Euroopa investoritest eelkõige oma väga kõrge tootlusootuse ning samaaegse riski vältimise sooviga. Kui Lääne-Euroopa investorid on rahul ka keskmise ühekohalise aastatootlusega, siis Eesti jaeinvestor ootab samaväärselt investeeringult pigem kahekohalist tootlust. Niivõrd kõrged ootused toovad sellistele investoritele paratamatult kaasa vajaduse osaleda kõrgema riskitasemega investeeringutes ja olla lepingupiirangutes märkimisväärselt vähenõudlikumad ja paindlikumad. 

Eesti investorite konservatiivsus paistab silma ka investeeringu asukohariigi valiku juures – kui Lääne-Euroopa investorite jaoks on ülepiiriline investeerimine tavapärane ning ehk isegi ellistatav, siis paljud eestlased eelistavad oma kinnisvarainvesteeringute tegemisel eelkõige koduturgu.

Kus maailmaotsas kõige aktiivsemad investorid on? 

Kuigi Crowdestate’i vahendusel investeerib kinnisvarasse inimesi enam kui 100 maailma riigist, pärineb valdav osa neist Euroopa Liidust ning Crowdestate’i põhiturgudelt Eestist, Itaaliast ja Rumeeniast. Aja jooksul on investorite raskuskese nihkunud Lääne-Euroopa poole, kus investorite tootlusootused on madalamad ning keskmised investeeringute väärtused suuremad. Kui veel mõned aastad tagasi domineerisid Crowdestate’i investorite hulgas Eesti investorid, siis tänu muudest Euroopa Liidu liikmesriikidest lisandunud kümnete tuhandete uute investoritele on Eesti investorite osakaal tänaseks langenud umbes viiendikuni.

Kuidas praegune pandeemia investorite huvi ja valmisolekut investeerida mõjutanud on? Kas üldse?

Kõik kriisid tulevad ootamatult ning nendega kaasnevad muutused on radikaalsed. Kui 2008. aasta majanduskriisi lahvatades lõpetasid kõik pangad laenuandmise umbes 2 nädala jooksul, siis käesolev pandeemia pani jaeinvestorid käituma umbes samamoodi – 2020. aasta märtsi lõpus peatas valdav osa ühisrahastusplatvormidel investorid umbes kuus nädalaks kogu oma investeerimistegevuse ning taasalustasid investeerimistegevused alles maikuu paiku. Kui lisame siia kolm Läti päritolu, kuid Eestis registreeritud võltsplatvormi kadumise koos kümnete tuhandete investorite rahaga 2019. aasta lõpus ja 2020. aasta alguses, siis on selles valguses jaeinvestorite kartlikkus täiesti mõistetav. Tänaseks on investorite investeerimishuvi taastunud ja ärimahtude kasvu peamiseks piiranguks on eelkõige kvaliteetsete, kuid investorite kõrgete tootlusootustega kooskõlas olevate kinnisvara investeerimisvõimaluste nappus.

Euroopa Parlamendis jõustus möödunud aasta lõpul ühisrahastuse määrus, mis seab sektorile ja platvormidele ühtse standardi. Kuidas see teid mõjutab ja milliseid samme peate nüüd astuma?

Pikalt ette valmistatud Euroopa Liidu Ühisrahastuse määrus on positiivne uudis nii kõikidele ausatele ühisrahatusplatvormidele kui ka nendel investeerivatele investoritele. Crowdestate on määruse väljatöötamist pikalt jälginud ja selle jõustumiseks vajalikke ettevalmistusi teinud. Tulenevalt Crowdestate’i ärimudelist vajame oma tegevuse jätkamiseks kahte tegevusluba: kliendikonto opereerimine ja investorite makseinstruktsioonide täitmine toob kaasa vajaduse omada makseasutuse tegevusluba vastavalt PSD2 direktiivile ja sellest tulenevatele seadusaktidele; ühisrahastusvaldkonnas tegutsemine toob kaasa vajaduse taotleda ühisrahastuse tegevusluba vastavalt Euroopa Liidu Ühisrahastuse määrusele.

Crowdestate on 2020. aasta oktoobris esitanud Finantsinspektsioonile makseasutuse tegevusloa taotluse ning see taotlus on hetkel menetluses. Ühisrahastuse tegevusloa taotlust peaks tänase teadmise kohaselt olema võimalik esitada 10. novembrist 2020 ja Crowdestate plaanib seda kindlasti teha.

Kui mõelda Eesti majandusele laiemalt, siis mis on meie majanduse ja finantssektori suurim väljakutse praegu? Kuidas seda ületada?

Ajastule kohaselt on kõige suuremaks väljakutseks naasmine tavapärasesse normaalsusesse, kus inimestel oleks võimalik elada oma tavapärast elu ilma tänaste piiranguteta. Me võime küll väita, et kõik saavad vaatamata kehtivatele piirangutele kenasti hakkama, kuid lõputu määramatus on kaasa toonud nii ettevõtete kui ka eraisikute üleüldise ebakindluse tuleviku osas, mis kajastub muuhulgas ka nende investeerimiskäitumises.

Teise märksõnana tooksin ma välja riigi ja riigiettevõtluse vohamise. Tänane kriis peaks olema ideaalne võimalus mõelda sügavamalt riigi toimimiseks vajalike funktsioonide ja rollide üle. Olukord, kus pooled Eesti väärtuslikeimatest ettevõtetest on sisuliselt monopoolses rollis toimetavad riigiettevõtted ning kus maksumaksja rahaga võetakse riski ja konkureeritakse erasektoriga, ei ole normaalne.

Kolmandaks tooksin välja avatuse. Eesti on väike riik ning majanduslikku edu ei ole võimalik saavutada tööjõu, kaupade ja kapitali vaba liikumise piiramisega. Viimase valitsuse juhtimisel on Eesti avatuse osas toimunud selge taandareng ning siin on radikaalne kannapööre hädavajalik.

Traditsiooniline finantssektor on vaatamata kriisile kenasti kapitaliseeritud ning seal ei tohiks märkimisväärselt suuri riske peidus olla. Ühisrahastamise valdkonnas on järgmise 18 kuu jooksul suure tõenäosusega oodata järgmist turu puhastuslainet, kus väiksemad ning Euroopa Liidu Ühisrahastuse määruse nõuetele mittevastavad ühisrahastusplatvormid peavad oma äri kinni panema. Baltikumi-spetsiifiliseks väljakutseks on jätkuvalt traditsiooniliste pankade ja ühisrahastusplatvormide koostöö. Kui mujal Euroopa riikides on kinnisvara arendusprojektide rahastamine kommertspankade, ühisrahastusplatvormide ja kinnisvaraarendaja omakapitali sümbioosina tavapärane praktika, siis Eestis on siin veel pikka maa minna. Nii mõnigi pank eelistab oma kinnisvaraprojektide omanike seas näha pigem advokaatide selja taga peituvat idamaist päritolu raha kui kodumaiste väikeinvestorite poolt kokku pandud kapitali.

FinanceEstonia tähistab tänavu oma kümnendat sünnipäeva. Mida võiks pidada FinanceEstonia suurimaks saavutuseks seni?

FinanceEstonia on hea näide finantsvaldkonnas tegutsevate ning igapäevases elus ka sageli konkureerivate ettevõtete koostööst. Mingi konkreetse valdkonna paremaks muutmiseks on vaja kõikide selles valdkonnas tegutsevate ettevõtete ühist panust ning neutraalse koostööplatvormina on FinanceEstonia seda väga edukalt pakkunud. Ühisrahastuse valdkonnast tasuks välja tuua 2016. aastast kehtiv eneseregulatsioon ehk Ühisrahastuse Hea Tava, mis eraldab läbipaistvat ja investorite huvides tegutsevad ühisrahastusplatvormid kõikidest muudest wannabe platvormidest.

Kui peaksite FinanceEstoniat ühe sõnaga tutvustama, siis mis see oleks?

Koostöö.

Link intervjuule on leitav siit.