Kuidas hinnata finantsmudeli realistlikkust?

Lugemiseks kuluv aeg: 5 min

Ühisrahastuse saab jagada väga erinevateks osadeks. Ühelt pool võib joone tõmmata laenude ja omakapitaliinvesteeringute vahele, teiselt poolt võib mängu tulla investeeringuprojektide rahaline maht. Kui näiteks lühiajaliste tarbimislaenude puhul toimib hästi hajutamisefekt, kus portfelli saab võtta sadu või tuhandeid väikelaene, siis näiteks suuresummaliste kinnisvaraprojektide puhul võib see probleemiks osutuda – pakutavate projektide hulk on alati väga limiteeritud.

Crowdestate’i minimaalne investeeringusumma (pilet) on ühisrahastuse sektori kohta tavapäratult suur 100 eurot, mis ühelt poolt nõuab, et investor teeks koduse töö paremini ära. Teiselt poolt on aga selge, et kümne euro kaupa investeerides ei ole võimalik portfellis saavutada vajalikku hajutatust, sest keskmiselt on meie pakutava projekti maht sadades tuhandetes eurodes. Anname alati investoritele enne investeeringu tegemist võimaluse projektiga süvitsi tutvuda, et saaksite teha informeeritud investeerimisotsuse. Sageli toetame projekti tutvustavat info muude materjalidega, näiteks finantsmudeliga.

Enamasti lähtume projekti tulusushinnanguid tehes kolmest stsenaariumist: negatiivne, baasstsenaarium ja optimistlik. Kõigi kolme puhul hindame tulevikupotentsiaali ja proovime mõista kuidas projekti tulusus ja risk muutub erinevatel juhtumitel.

Näiteks Sauel asuva Sooja tänav 2 arendusprojekti puhul küsis projekti Sponsor tagamata laenu. Meie tingimus oli, et investorid teenivad 18% eelisintressi. Sellisel juhul peame olema veendunud, et projekt on võimeline investorite laenu teenindama ka juhul kui peaks toimuma korterituru jahenemine. Võrreldes arendatava projekti kortereid konkureerivate pakkumistega näeme, et keskmiselt on konkurendid meie baasstsenaariumist omajagu kallimad. Soodsam hind võib tekitada tugevamat huvi korteri vastu, mistõttu võib projektiga seotud risk märkimisväärselt alaneda. Sellisel juhul on arendaja valmis hindu ülespoole korrigeerima. Vastupidiselt aga peame olema valmis konservatiivseks hinnanguks, mistõttu eeldame negatiivses stsenaariumis mõnevõrra madalamat keskmist ruutmeetri müügihinda. Kui ka sellisel juhul on projekt investoritele ja arendajale atraktiivne, siis pakume selle meie investoritele välja. Negatiivne stsenaarium siinkohal ei tähenda, et projekt oleks kahjumlik, tegu on meie hinnanguga milline võiks olla tulusus konservatiivseks hinnatud müügitaseme realiseerumisel.

Projekti potentsiaalse edu hindamisel tuleb arvestada väga erinevate muutujatega. Kuigi finantsmudel või projekti toetavad muud materjalid annavad ette palju teadaolevat infot – näiteks kinnistu ostukulu, riigilõivud, kommunikatsioonidega liitumiskulud või ärilaenude puhul bilanss ja kasumiaruanne – siis on riski sellegi poolest keeruline täpselt hinnata. Arendusprojektide puhul võib ehituskulu muutuda oodatust enam ja äride rahastamise puhul võib müük ettearvamatult liikuda. Ometigi on sellise määramatuse juures oluline ise mõista võimalikult palju riske ja neid vajadusel meie väljapakutud finantsmudelisse sisse hinnata.

Mitmeetapiliste projektide puhul tasub võrrelda finatsmudelite muutumist pikema ajaperioodi jooksul. Näiteks saematerjali vahendamisega Venemaalt Aasiasse tegelev Global Nord Timber on Crowdestate’i kaudu laenanud käibekapitali finantseerimiseks vahendeid viiel korral.   Esimese laenu finantseerimisperiood oli 7 kuud ja avaldatud finantsprognoos kattis ära nimetatud perioodi. Prognoosiperioodi jooksul lootis Sponsor teenida ligi 4,1 miljonit eurot müügitulu. Viimase info kohaselt ootused ei realiseerunud ja tegelik tulemus kogu 2018. aasta kohta oli 2,5 miljonit eurot. Viienda etapi finantsmudelist ongi näha, et tulevikuprognoose on märkimisväärselt konservatiivsemaks hinnatud. Muuseas, finantsmudel võimaldab hinnata ettevõtte tulevikuplaane laenude kasutamise osas. Kuigi Global Nord Timber on Crowdestate’i kaudu viiel korral ärilaenu võtnud, siis on saadud laenudest refinantseeritud olemasolevaid kohustusi ja kasutatud ülejäävat kapitali ettevõte arendamiseks. Rahavoogude aruanne võtab arvesse kapitali kasutamise ja näitab kui palju on ettevõttel vaba rahavoogu tegevuse toetamiseks!

Finantsmudelid tasub alati mõttega läbi töötada. Kui mõni projekt kaasab esimest korda raha, näiteks eelnimetatud Sauel asuv Sooja tänava projekt, siis võib-olla on sarnaseid projekte juba rahastatud ja abi saab rahastatud projektide võrreldavatest andmetest? Kalevi kodude projekti raames arendati linnast veidi eemal 3 kortermaja, mille andmeid saanuks Sooja tänava projekti puhul võrreldavalt hinnata. Kui aga tegu on etapiviisilise rahakaasamisega, siis tekib iga järgmise etapiga väärtuslikku infot juurde, siinkohal tasub kõikide etappide mudelid jällegi üle vaadata.

Kord kvartalis teevad Crowdestate’i projektide Sponsorid ülevaate äritegevuse kohta. Sealt võib leida väärtuslikku infot müügi edenemise kohta ning saada vihjeid tuleviku osas. Loomulikult võib alati lisainfot küsida projekti kommentaariumis. Meie töötajad on alati valmis vastama tekkinud küsimustele info@crowdestate.eu!