Kuidas investeerimisvõimaluse riski ja tulu suhet hinnata?

Lugemiseks kuluv aeg: 5 min

Finantsteenuste juurest leiab sageli igihaljalt kuldse vihje: investeerimine on riskantne. Säärase meeldetuletuse mõte on hoida finantsteenuste tarbijatel meeles, et riskivaba investeeringut ei ole olemas ning enne finantspaigutuse tegemist tuleks hoolega investeeringuga seotud materjalid läbi töötada, et hinnata kuivõrd on investeeringu risk investori riskitaluvusega kooskõlas.

Crowdestate’s teeme pidevalt tööd, et tuua investoritele pakkumiseks parimaid projekte. Nende puhul näeme, et pakutav potentsiaalne tootlus on kooskõlas võetava riskiga.

Meie poolt investeerimiseks pakutud 128 projektist on tänaseks edukalt lõppenud 44 projekti. Vaid kahe projekti puhul näeme probleeme, kuid ka neid projekte on veel liiga vara maha kanda. Sellest hoolimata on investoritel võib-olla tekkinud küsimus, kuidas ühe ühisrahastusprojekti riski ja tulu suhet hinnata?

Ühisrahastusprojektid on sageli omanäolised. Kinnisvara arendusprojekti riske saame kaudselt hinnata näiteks sarnaste valmisprojektide pealt, kuid tegelik tulemus konkreetse projektiga selgub alles selle lõppemisel. Oleme seal lähtunud pigem konservatiivsemast vaatest ja hinnanud projektiga seotud riske võrdlusbaasiga võrreldes veidi kõrgemaks ja see on meile mitmel juhul edu toonud. Näiteks oli Jüris valminud tootmishoone algne oodatav tulusus 27,9% aasta baasil, kuid tegelik tootlus tuli 48,07% ning Peterburi teele ehitatud hüpermarketi puhul ootasime 21,7%, kuid saavutasime tulemuseks 26,09%.

Mõni nipp investoritele, mida tootluse ja riski hindamisel jälgida või teha:

• Asukoht: Kuhu arendusprojekti rajatakse? Kui piirkond on atraktiivne, kuid arendusvõimalusi on vähe, siis võib sellise projekti risk olla tavapärasest madalam. Väga palju arendusi ühes piirkonnas võib vähendada pakutava projekti realiseerimiskiirust. Tutvu planeeritavate objektide toaplaanidega ja mõtle, kas antud projektil võiks olla teistega projektidega võrreldes eeliseid, nt saun korteris, sobiva suuruse ja tubade hulgaga korterid, juurdepääsuteed arendusele.
• Hind: Võrdle erinevate samas piirkonnas asuvate arendusprojektide keskmist ruutmeetri hinda vaatlusaluse projekti ruutmeetri hinnaga ja mõtle, kas see on konkurentsivõimeline?
• Tootlus: Kui turul on saada mõni teine sarnase tootlusega investeerimisidee, siis hinda kumb neist võiks olla väiksema riskiga. Samuti tasub finantsmudel läbi mängida nii, et vähendad plaanitavaid rahavooge näiteks 10% võrra ja vaatad, milline oleks tootlus sellisel juhul?

Näide: kui arendusprojekt eeldab 10% tootlust ning samal ajal pakutakse kinnisvaraga tagatud laene sarnase tootluse juures, siis on tagatud laen tõenäoliselt parema riski-tulu suhtega ning arendusprojektist tasub loobuda.

• Küsimused: Küsi küsimusi projekti Sponsorilt, see aitab investeeringust paremini aru saada.
• Tagatud või tagamata: Kui investeering on tagatud, siis on sellega seotud riskid paremini teada ning investeeringu tootlusootus on sedavõrra madalam.
• Sponsori varasem kogemus: Kui Sponsor on varasemalt mitmeid projekte edukalt ellu viinud, siis on sellise Sponsori risk meie hinnagul tavapärasest madalam.
• Pea meeles: mida vähem on projekti realiseerimise kohta infot teada, seda kõrgema riskiga on projekt!

Ettevõtete ärilaenude puhul on asi mõnevõrra keerulisem. Alati ei ole võrreldavat infot saadaval, lisaks tuleb arvestada, et kui kinnisvara arendusprojektid on sageli kasumijaotusega ning kasum sõltub näiteks turuolukorrast, siis ettevõtete käibekapitali finantseerimise puhul võib liiga kõrge intressimäär saada põhitegevusele koormavaks. Peame meiegi meeles, et risk ja tulu peavad käima käsikäes, mistõttu oleme välja pakkunud neid projekte, mille edu oleme paremini suutelised ette prognoosima.

Küll aga võib mõni projekt osutuda problemaatiliseks tulenevalt äritegevusega mitteseotud riskidest. Näiteks oli Kevade 9 laenu puhul raske ette näha laenuvõtja pahatahtlikkust laenu mittetasumisel. Õnneks olime ettenägelikult nõudnud tagatiseks hüpoteeki, mille realiseerimine sõltub käesolevaga Eesti kohtusüsteemist. Usume siiski, et nimetatud projekti puhul oli tegu halva statistilise leiuga ning hüpoteegiga tagatud laenud 9-12% intressimäära juures on siiski õiglaselt hinnastatud.

Crowdestate’i investoritele soovitame investeerida neisse projektidesse, mis on kooskõlas investori riskiprofiiliga. Ka kõige turvalisem investeering võib olla vähetootlikum, kui projekti ajakavas ja rahavoogudes toimub viivitusi. Ning mis peamine: piisavalt hajutatud portfelliga on märksa tõenäolisem olla edukas!

Crowdestate’i pääsed SIIT.