Oodatav tulusus ja XIRR

Lugemiseks kuluv aeg: 5 min.

Mida tähendab oodatav tulusus?

Ühisrahastusprojektidest laekuvad tagasimaksed võivad olla väga erineva iseloomuga, näiteks investeeringutüüpi ühisrahastusprojektide tagasimaksed sõltuvad äriplaani elluviimise edukusest ja ajakulust. Näiteks arendatava kortermaja puhul on riskideks liiga aeglane müük ja kasvavad sisendhinnad, kuid võib juhtuda ka vastupidi – sisendhinnad on stabiilsed, kuid turuolukord lubab isegi müügihinna tõustes müüa korterid planeeritust kiiremini ära.

Kindla tagasimaksegraafikuga laenude puhul on selgust mõnevõrra rohkem, kuid ka seal tuleb arvestada võimalike maksehäiretega, mis võivad investeeringu lõplikku tulusust nii kasvatada kui ka kahandada.

Mõlemal juhul huvitab investorit oodatav tulusus, mis on üheks põhiliseks aluseks investeerimisotsuste tegemisel. Crowdestate kasutab oodatava tulususe arvutamiseks tabeliarvutusprogrammidest tuttavat XIRR funktsiooni. Kuivõrd ühisrahastuspakkumise tagasimaksed võivad toimuda irregulaarselt ning olla erineva suurusega, siis aitab XIRR funktsiooni kasutamine leida erinevate ühisrahastuspakkumiste sisemist tasuvusmäära ning seeläbi muuta erinevad ühisrahastuspakkumiste tulusused omavahel võrreldavaks.

Näide

Oletame, et investeerime 6. jaanuaril 1000 eurot omakapitaliprojekti. Turg on oodatust aktiivsem, mistõttu saab Projektiomanik teha esimese väljamakse summas 550 eurot juba 9. augustil ning viimase väljamakse summas 550 eurot juba 3. septembril.

XIRR meetodil arvutatud tulusus on 16,53%, kuid suutsime algset investeeringut kasvatada ainult 10% võrra. Kumb neist tootlusnäitajatest siis õige on?

Mõlemad arvutused on korrektsed, kuid näitavad erinevaid asju. Investeeringu kogutootlus (ROI, return on investment) näitab kui palju algse investeeringu suhtes oleme raha juurde teeninud. XIRR eeldab, et investoril on sarnastele projektidele pidev juurdepääs ja lihtsamalt öeldes ütleb, et kui vabaneva kapitali saab taas suunata sarnase tootlusega projekti, siis ühe aastaga teenib investor 1000 euro pealt 165,3 eurot intressitulu. Seega võtab XIRR arvesse nii raha laekumise aega kui summade suurust ja selle põhjal leiab aasta baasile teisendatud intressimäära, mille võrra investeeringu väärtus suureneb. XIRR on seega diskontomäär, mille rakendamisel saame kõikide rahavoogude tänase väärtuse.

Laenuintress ja sisemine tulumäär erinevad teineteisest

Fikseeritud intressimääraga ühisrahastuspakkumiste puhul on oodatav tulusus enamasti võrdne või peaaegu võrdne intressimääraga. Näiteks juba lõppenud L. Koidula 32 (II) ühisrahastuspakkumise intressimäär oli 11%, kuid XIRR meetodil leitud tegeliku tulususe näitaja oli 11,05%. L. Koidula 32 (II) ühisrahastuspakkumise eripäraks oli vaid üks tagasimakse, mistõttu erinevus intressimäära ja XIRRi väärtuse vahel oli minimaalne.

Global Nord Timber (III) käibekapitali finantseerimisel kaasas Projektiomanik investoritelt 400 000 eurot laenu kuni 7 kuuks, intressiga 15% aastas. Tagasimaksed toimuvad iga kuul sääraselt, kus tagastatakse 28 000 eurot põhiosa ja selleks hetkeks kogunenud intressid. Viimase maksega laekub 260 000 eurot koos intressidega. Eeldusel, et kõik laekumised toimuvad ettenähtud graafiku alusel, saame XIRR meetodiga projekti tulususeks 16,1%. See on veidi kõrgem kokkulepitud 15% intressimäärast seetõttu, et XIRR meetod arvestab, et suudame iga kuu tagasilaekuva raha samadel tingimustel reinvesteerida.

Omakapitaliprojektidega oodatav tulusus

Omakapitaliprojektide puhul pakub Crowdestate välja 3 võimalikku tulususe stsenaariumit: negatiivne stsenaarium, baasstsenaarium ja optimistlik stsenaarium. Kõigi kolme stsenaariumi puhul hinnatakse projekti rahavooge lähtudes vastavalt konservatiivsest, tõenäosuslikust ja optimistlikust vaatest ja selle põhjal arvutatakse oodatav tulusus.

Oodatav tulusus on seega funktsioon Crowdestate’i parimast hinnangust võimalike laekumiste osas.

XIRRi arvutamise näide

Kui soovid oma investeerimisportfelli tulusust ise XIRR-meetodiga arvutada, siis allpool on väikene õpetus.

Esimesse veergu koonda kuupäevad ning teise veergu investeeringusummad. Allolevalt pildilt on näha, et investeeringusummad on positiivsed ja negatiivsed. Üldiselt kasutatakse loogikat, kus investeeringu tegemisel anname raha rahakotist ära ehk raha hulk rahakotis väheneb. Seetõttu märgitakse need maksed negatiivsetena. Sissetulev raha (põhiosa tagasimaksed, intressid ja viivised) märgitakse plussiga, sest sellisel juhul kasvab rahakotis oleva raha hulk tänu sinna laekuvatele maksetele.

Oma investeerimisportfelli pikaajalise XIRRi arvutamiseks on viimasele reale vaja kirjutada tänane kuupäev ja portfelli hetkeväärtus. Alloleva näidisportfelli puhul on näha, et tehtud on kaks investeeringut ning toimunud on 4 tagasmakset, lisaks on veel 650 eurot veel laekumata. Kui see summa laekuks 17.09.2018, siis oleks sellise portfelli sisemine tulumäär olnud 15,64%. Mida päev edasi, seda väiksemaks jääb sisemine tulumäär (tulenevalt raha ajaväärtusest – tänane euro on rohkem väärt homsest eurost).

Kui sa ei ole veel endale Crowdestate’i kasutajakontot teinud, siis saad seda teha siin.

Head investeerimist!