Supporto

Il crowdfunding è un metodo innovativo basato su Internet per raccogliere fondi per finanziare vari progetti. I finanziamenti necessari vengono apportati per lo più in piccole quantità e da un gran numero di persone.

Il Regolamento europeo sul crowdfunding definisce il crowdfunding come "l'incontro degli interessi di finanziamento delle imprese da parte degli investitori e dei proprietari dei progetti attraverso l'uso di una piattaforma di crowdfunding".

Il crowdfunding può essere suddiviso in due grandi categorie:

• l'agevolazione della concessione di prestiti (anche detto crowdfunding basato su prestiti);
• il collocamento senza impegno di titoli trasferibili e strumenti ammessi a fini di crowdfunding emessi dai proprietari dei progetti o da società veicolo (anche detto crowdfunding basato sull'equity).

SPV è un'abbreviazione inglese molto diffusa del termine "Special Purpose Vehicle", che indica una società costituita per un unico scopo (ad esempio la realizzazione di un progetto di sviluppo immobiliare).

Crowdestate utilizza le SPV per strutturare i progetti di crowdfunding immobiliare, interponendo una SPV tra il proprietario del progetto e gli investitori. Durante l'offerta di crowdfunding, gli investitori sottoscrivono le azioni di una SPV (strumenti ammessi ai fini del crowdfunding) e poi la SPV utilizza il capitale raccolto per acquisire azioni del proprietario del progetto.

Lo scopo dell'asta di interessi è fornire al titolare del progetto un tasso di interesse il più vicino possibile ai tassi di mercato.

Un'asta di interessi è un mercato basato su un'asta olandese in cui il titolare del progetto determina il tasso di interesse massimo offerto agli investitori e gli investitori che partecipano all'asta presentano offerte relative al tasso di interesse durante l'offerta di crowdfunding. I tassi di interesse finali dei prestiti e l'elenco degli investitori finanziatori saranno determinati alla fine dell'offerta di crowdfunding.

Esempio

Il titolare del progetto ha pubblicato un'offerta di crowdfunding attraverso Crowdestate, in cui l'importo massimo dei prestiti è di 450.000 euro e il tasso di interesse massimo dei prestiti è del 12%.

Gli investitori presentano le seguenti offerte di prestito, classificate dal tasso di interesse più basso a quello più alto:

1. 150.000 euro, con un interesse del 10,0%;
2. 200.000 euro, con un interesse del 10,5%;
3. 150.000 euro, con un interesse dell'11,2%;
4. 200.000 euro, con un interesse dell'11,5%;
5. 100.000 euro, con un interesse del 12,0%;
6. 150.000 euro, con un interesse del 12,0%.

Gli investitori hanno presentato offerte di prestito per un importo totale di 950.000 euro, superiore all'importo massimo dei prestiti richiesti dal proprietario del progetto.

L'adempimento dell'importo totale del prestito inizia con l'offerta con il tasso di interesse più basso. Le offerte di prestito A e B partecipano all'offerta di crowdfunding per intero, per un importo totale di 350.000 euro. L'offerta C partecipa alla parte restante delle offerte A e B (cioè per un importo di 100.000 euro), e l'offerta di prestito fatta dall'investitore C per un importo di 50.000 euro rimane respinta.

Le offerte di prestito D, E e F si considerano non accolte e vengono pertanto respinte.

Tutte le offerte di prestito accolte avranno il tasso d'interesse richiesto dall'ultimo investitore che ha vinto (in questo esempio - 11,2%, offerto dall'investitore C).

Il prestito garantito è il tipo di capitale più sicuro e quindi meno redditizio. Il prestito è garantito da una garanzia, che di solito è un'ipoteca sui beni dell'azienda o un altro tipo di garanzia. I prestiti garantiti vengono sempre rimborsati in via prioritaria.

Il prestito non garantito è un livello di capitale intermedio tra il capitale proprio e i prestiti garantiti. Sono più rischiosi dei prestiti garantiti, ma anche più redditizi. I prestiti non garantiti vengono rimborsati al proprietario del capitale dopo che tutti i debiti garantiti sono stati rimborsati.

Il Mezzanino è un capitale ibrido (prestito subordinato o preferred equity) che si colloca tra il capitale proprio e il prestito garantito. Ha un rischio minore rispetto al capitale proprio: il finanziamento mezzanino viene rimborsato prima del capitale proprio, ma dopo che tutti gli obblighi del prestito sono stati soddisfatti. Oltre ai normali interessi, al capitale mezzanino possono essere aggiunti dei bonus che dipendono dalla redditività del progetto.

Il capitale proprio è il capitale investito nell'azienda dai suoi proprietari. I proprietari vengono pagati per ultimi, dopo che tutte le altre passività sono state rimborsate.

Rendita - Investimenti in progetti di cash flow.

Sviluppo - Investimenti in progetti di sviluppo immobiliare (costruzione e vendita di edifici).

Speculativo - Investimenti immobiliari rischiosi in fase iniziale in cui i parametri principali del progetto di sviluppo sono noti, ma potrebbero cambiare in modo significativo durante l'attuazione del progetto (ad esempio, il processo di zonizzazione, la sua durata e i potenziali diritti di costruzione).

Il tasso di rendimento annuo è il profitto o la perdita su un investimento in un periodo di un anno, espresso come percentuale del capitale investito.

La perdita di capitale è una misura contabile che descrive la differenza tra il costo di acquisizione di un investimento e il valore principale dell'investimento. 

Una perdita di capitale si verifica quando un investimento viene acquistato sul mercato secondario a un prezzo superiore al valore residuo del capitale dell'investimento.

LTV è l'acronimo di "Loan-to-value", ovvero il rapporto tra un prestito e il valore di un bene espresso in termini percentuali.

Ad esempio, se un immobile vale 50.000 euro e l'importo del mutuo è di 40.000 euro, l'LTV è 40.000 ÷ 50.000 = 80%.

Il beneficiario effettivo ultimo è la persona fisica che, sfruttando la propria influenza, effettua una transazione, un atto, un'azione, un'operazione o un passaggio o esercita in altro modo il controllo su una transazione, un atto, un'azione, un'operazione o un passaggio o su un'altra persona e nel cui interesse o favore o per conto della quale viene effettuata una transazione, un atto, un'azione, un'operazione o un passaggio.

Nel caso delle società, il beneficiario effettivo ultimo è una persona fisica che, in ultima istanza, possiede o controlla una persona giuridica attraverso il possesso diretto o indiretto di una percentuale sufficiente delle azioni o dei diritti di voto o delle quote di proprietà di tale persona giuridica, anche attraverso partecipazioni al portatore, o attraverso il controllo con altri mezzi.

La proprietà diretta è un modo di esercitare il controllo quando una persona fisica detiene una partecipazione del 25% più un'azione o un interesse di proprietà superiore al 25% in una società.

La proprietà indiretta è un modo di esercitare il controllo quando una società che è sotto il controllo di una persona fisica detiene o più società che sono sotto il controllo della stessa persona fisica detengono una partecipazione del 25% più un'azione o una quota di proprietà superiore al 25% in una società.

Nel caso di un fondo, di una società di diritto civile, di una comunità o di un istituto giuridico, il beneficiario effettivo finale è la persona fisica che controlla in ultima istanza l'associazione attraverso la proprietà diretta o indiretta o in altro modo ed è tale associazione:

• fondatore o persona che ha trasferito i beni al pool di attività;
• fiduciario o gestore o possessore della proprietà;
• la persona che assicura e controlla la conservazione dei beni, se tale persona è stata nominata, oppure
• il beneficiario o, nel caso in cui il beneficiario o i beneficiari non siano ancora stati determinati, la classe di persone nel cui interesse principale tale associazione è stata costituita o opera.

Una persona politicamente esposta è una persona fisica che svolge o ha svolto funzioni pubbliche di rilievo e nei confronti della quale permangono rischi correlati.

Si ritiene che almeno le seguenti persone svolgano importanti funzioni pubbliche:

1. capo di Stato o capo di governo;
2. ministro, vice ministro o ministro aggiunto;
3. membro di un organo legislativo;
4. membro di un organo di governo di un partito politico;
5. giudice della più alta corte di un Paese;
6. revisore generale o membro del consiglio di vigilanza o del consiglio esecutivo di una banca centrale;
7. il Cancelliere della Giustizia;
8. ambasciatore, inviato o incaricato d'affari;
9. un ufficiale di alto rango delle forze armate;
10. membro di un organo di amministrazione, gestione o supervisione di un'impresa statale;
11. direttore, vicedirettore e membro di un organo di gestione di un'organizzazione internazionale.

I funzionari di grado medio o inferiore non sono considerati persone politicamente esposte.

Una persona che, in base a un elenco pubblicato dalla Commissione europea, è considerata come un esecutore di importanti funzioni pubbliche da uno Stato membro dell'Unione europea, dalla Commissione europea o da un'organizzazione internazionale accreditata sul territorio dell'Unione europea è considerata una persona politicamente esposta.

Persona politicamente esposta a livello locale: una persona specificata sopra che è o è stata incaricata di importanti funzioni pubbliche in Estonia, in un altro Stato contraente dello Spazio economico europeo o in un'istituzione dell'Unione europea.

Membro della famiglia indica il coniuge, o una persona considerata equivalente al coniuge, di una persona politicamente esposta o di una persona politicamente esposta a livello locale; un figlio e il coniuge o una persona considerata equivalente al coniuge di una persona politicamente esposta o di una persona politicamente esposta a livello locale; un genitore di una persona politicamente esposta o una persona politicamente esposta a livello locale.

Per persona nota come stretto collaboratore di una persona politicamente esposta si intende una persona fisica che:

1. è noto che ha la titolarità effettiva congiunta di una persona giuridica o di un trust con una persona politicamente esposta;
2. ha notoriamente strette relazioni d'affari con una persona politicamente esposta;
3. titolare effettivo di una persona giuridica o di un trust costituito nell'interesse di una persona politicamente esposta.

LTC è l'acronimo di "Loan to Cost", un rapporto utilizzato nello sviluppo immobiliare e nelle costruzioni per confrontare l'importo del prestito utilizzato per finanziare un progetto con il costo di costruzione del progetto stesso.

Ad esempio, se il progetto costa 1 milione di euro e l'importo del prestito è di 750.000 euro, il rapporto prestito/costo (LTC) sarà del 75%.

Progetto di crowdfunding, la o le attività commerciali per le quali il titolare di progetti persegue l’obiettivo di ottenere finanziamenti tramite l’offerta di crowdfunding.

Offerta di crowdfunding - una comunicazione da parte di un fornitore di servizi di crowdfunding, in qualsiasi forma e con qualsiasi mezzo, che presenti sufficienti informazioni sulle condizioni dell’offerta e sul progetto di crowdfunding oggetto dell’offerta, così da mettere un investitore in condizione di investire nel progetto di crowdfunding.

Titolare di progetti - ogni persona fisica o giuridica che persegue l’obiettivo di reperire fondi tramite una piattaforma di crowdfunding.

Per cash drag si intende l'impatto negativo della liquidità in eccesso sulla performance finanziaria di un portafoglio d'investimento. In altre parole, il cash drag è un costo opportunità: invece di essere investito in attività che generano rendimento, una parte del vostro portafoglio è detenuta in contanti.

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