Suport

Finanțarea participativă este o metodă inovatoare, bazată pe internet, de a strânge bani pentru a finanța diverse proiecte. Fondurile necesare sunt furnizate în principal în sume mici și de un număr mare de persoane.

Regulamentul european privind finanțarea participativă definește finanțarea participativă ca fiind "punerea în corespondență a intereselor de finanțare a întreprinderilor între investitori și proprietarii de proiecte prin utilizarea unei platforme de finanțare participativă".

Finanțarea participativă poate fi împărțită în două mari categorii:

• facilitarea acordării de împrumuturi (a.k.a. finanțare participativă bazată pe împrumuturi);
• plasarea, fără un angajament ferm, a valorilor mobiliare și a instrumentelor admise în scopuri de finanțare participativă emise de proprietarii de proiecte sau de un vehicul investițional special (a.k.a. finanțarea participativă cu capitaluri proprii).

SPV este o abreviere engleză larg răspândită pentru termenul "Special Purpose Vehicle", care desemnează o societate înființată cu un scop unic (de exemplu, realizarea unui proiect de dezvoltare imobiliară).

Crowdestate folosește SPV-uri pentru a structura proiecte de crowdfunding imobiliar prin interpunerea unui SPV între proprietarul proiectului și investitori. În timpul ofertei de crowdfunding, investitorii ar subscrie acțiuni ale unui SPV (instrumente admise în scopuri de crowdfunding), iar apoi SPV-ul ar folosi capitalul obținut pentru a achiziționa acțiuni ale proprietarului proiectului.

Scopul licitației de dobânzi este de a oferi dezvoltatorului de proiect o rată a dobânzii cât mai apropiată de ratele pieței.

O licitație de dobândă este o piață bazată pe o licitație olandeză în care dezvoltator proiectului stabilește rata maximă a dobânzii oferită investitorilor, iar investitorii care participă la licitație depun oferte privind rata dobânzii în timpul ofertei de finanțare participativă. Ratele finale ale dobânzilor pentru împrumuturi și lista investitorilor care acordă împrumuturi se stabilesc la sfârșitul ofertei de finanțare participativă (crowdfunding).

Exemplu

Dezvoltator de proiect a publicat o ofertă de finanțare participativă prin intermediul Crowdestate, în cadrul căreia valoarea țintă maximă a împrumuturilor este de 450 000 EUR, iar rata maximă a dobânzii împrumuturilor este de 12%.

Investitorii depun următoarele oferte de împrumut, care sunt clasificate de la cea mai mică rată a dobânzii la cea mai mare:

1. 150.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 10,0%;
2. 200.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 10,5%;
3. 150.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 11,2%;
4. 200.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 11,5%;
5. 100.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 12,0%;
6. 150.000 EUR, cu o rată a dobânzii de 12,0%.

Investitorii au făcut oferte de împrumut în valoare totală de 950.000 EUR, care este mai mare decât valoarea țintă maximă a împrumuturilor solicitate de către dezvoltator proiectului.Îndeplinirea sumei totale a împrumutului începe cu oferta cu cea mai mică rată a dobânzii. Ofertele de împrumut A și B participă integral la oferta de finanțare participativă, în valoare totală de 350 000 EUR. Oferta C participă la partea rămasă din ofertele A și B (adică în valoare de 100.000 EUR), iar oferta de împrumut făcută de investitorul C în valoare de 50.000 de euro rămâne respinsă.

Ofertele de împrumut D, E și F sunt considerate nereușite și, prin urmare, sunt respinse.

Toate ofertele de împrumut reușite suportă rata dobânzii solicitată de ultimul investitor câștigător (în acest exemplu - 11,2%, oferită de investitorul C).

Un împrumut garantat este cel mai sigur și, prin urmare, cel mai puțin profitabil tip de capital. Împrumutul este garantat cu o garanție, care este de obicei o ipotecă asupra activelor societății sau un alt tip de garanție. Împrumuturile garantate sunt întotdeauna rambursate cu prioritate.

Un împrumut negarantat reprezintă un strat de capital între capital propriu și împrumuturile garantate. Acestea sunt mai riscante decât împrumuturile garantate, dar și mai profitabile. Împrumuturile negarantate sunt rambursate proprietarului de capital după ce toate datoriile garantate au fost rambursate.

Un mezanin este un capital hibrid (împrumut subordonat sau capital preferențial) care se află între capital propriu și împrumutul garantat. Are un risc mai mic decât capitalul propriu - finanțarea mezzanină este rambursată înainte de capitalurile proprii, dar după ce toate obligațiile legate de împrumut au fost îndeplinite. Pe lângă dobânda obișnuită, la capitalul mezzanin pot fi adăugate bonusuri care depind de rentabilitatea proiectului.

Capitalul propriu este capitalul plasat în companie de către proprietarii acesteia. Proprietarii sunt plătiți ultimii, după ce toate celelalte obligații au fost rambursate.

Închiriere - Investiții în proiecte de fluxuri de numerar.

Dezvoltare - Investiții în proiecte de dezvoltare imobiliară (construcția și vânzarea de clădiri).

Speculative - Investiții imobiliare riscante în faza inițială, în care principalii parametri ai proiectului de dezvoltare sunt cunoscuți, dar care s-ar putea schimba semnificativ pe parcursul implementării proiectului (de exemplu, procesul de zonare, durata acestuia, precum și potențialele drepturi de construire).

O rată anuală de rentabilitate reprezintă profitul sau pierderea unei investiții pe o perioadă de un an, exprimată ca procent din capitalul investiției.

Pierderea de capital este o măsură contabilă care descrie diferența dintre costul de achiziție al unei investiții și valoarea principală a investiției. 

O pierdere de capital apare atunci când o investiție este achiziționată pe piața secundară la un preț mai mare decât valoarea reziduală a principalului investiției.

LTV este acronimul de la "Loan-to-value", care reprezintă raportul dintre un împrumut și valoarea unui activ, exprimat în procente.

De exemplu, dacă o proprietate valorează 50.000 de euro, iar valoarea împrumutului este de 40.000 de euro, atunci LTV este de 40.000 ÷ 50.000 = 80%.

Un beneficiar efectiv ultim este o persoană fizică care, folosindu-se de influența sa, efectuează o tranzacție, un act, o acțiune, o operațiune sau o etapă sau exercită în alt mod controlul asupra unei tranzacții, acțiuni, acțiuni, operațiuni sau etape sau asupra unei alte persoane și în interesul sau în favoarea căreia sau în contul căreia se efectuează o tranzacție, un act, o acțiune, o operațiune sau o etapă.

În cazul societăților comerciale, beneficiarul efectiv ultim este o persoană fizică care, în ultimă instanță, deține sau controlează o persoană juridică prin deținerea directă sau indirectă a unui procent suficient de acțiuni sau de drepturi de vot sau de participații în persoana juridică respectivă, inclusiv prin acțiuni la purtător, sau prin control prin alte mijloace.

Proprietatea directă este o modalitate de exercitare a controlului în cazul în care o persoană fizică deține o participație de 25 % plus o acțiune sau o participație de peste 25 % într-o societate.

Proprietatea indirectă este o modalitate de exercitare a controlului în cazul în care o societate aflată sub controlul unei persoane fizice deține sau mai multe societăți aflate sub controlul aceleiași persoane fizice dețin o participație de 25 % plus o acțiune sau o participație de peste 25 % din capitalul unei societăți.

În cazul unui trust, al unui parteneriat de drept civil, al unei comunități sau al unei construcții juridice, beneficiarul efectiv final este persoana fizică care controlează în cele din urmă asociația prin intermediul proprietății directe sau indirecte sau în alt mod și este astfel de asociații:

• constituitorul sau persoana care a transferat bunuri către fondul de active;
• administratorul, managerul sau posesorul bunurilor;
• persoana care asigură și controlează conservarea bunurilor, în cazul în care o astfel de persoană a fost desemnată; sau
• beneficiarul sau, în cazul în care beneficiarul sau beneficiarii nu au fost încă stabiliți, categoria de persoane în al căror interes principal este înființată sau funcționează o astfel de asociație.

O persoană expusă politic este o persoană fizică care exercită sau a exercitat funcții publice importante și în legătură cu care persistă riscuri conexe.

Se consideră că cel puțin următoarele persoane îndeplinesc funcții publice importante:

1. șeful de stat sau șeful guvernului;
2. ministru, ministru adjunct sau ministru asistent;
3. membru al unui organ legislativ;
4. membru al unui organ de conducere al unui partid politic;
5. judecător al celei mai înalte instanțe judecătorești a unei țări;
6. auditor general sau membru al consiliului de supraveghere sau al comitetului executiv al unei bănci centrale;
7. cancelarul justiției;
8. ambasador, emisar sau însărcinat cu afaceri;
9. un ofițer de rang înalt din cadrul forțelor armate;
10. membru al unui organ administrativ, de conducere sau de supraveghere al unei întreprinderi de stat;
11. director, director adjunct și membru al unui organ de conducere al unei organizații internaționale.

Funcționarii de rang mediu sau inferior nu sunt considerați persoane expuse politic.

O persoană care, conform unei liste publicate de Comisia Europeană, este considerată o persoană care îndeplinește funcții publice importante de către un stat membru al Uniunii Europene, Comisia Europeană sau o organizație internațională acreditată pe teritoriul Uniunii Europene este considerată persoană expusă politic.

Persoană expusă politic locală înseamnă o persoană specificată mai sus care este sau a fost însărcinată cu funcții publice importante în Estonia, într-un alt stat contractant al Spațiului Economic European sau într-o instituție a Uniunii Europene.

Membrul familiei înseamnă soția sau o persoană considerată echivalentă cu soția/soțul unei persoane expuse politic sau unei persoane expuse politic locale; un copil și soțul/soția lor sau o persoană considerată echivalentă cu o soție/un soț al unei persoane expuse politic sau unei persoane expuse politic locale; un părinte al unei persoane expuse politic sau unei persoane expuse politic locale.

Persoană cunoscută ca asociat apropiat al unei persoane expuse politic înseamnă o persoană fizică care este: 

1. despre care se știe că deține împreună cu o persoană expusă politic un drept de proprietate efectivă asupra unei persoane juridice sau a unui trust;
2. despre care se știe că are relații de afaceri apropiate cu o persoană expusă politic;
3. este beneficiarul efectiv al unei persoane juridice sau al unui trust înființat în interesul unei persoane expuse politic.

LTC este un acronim pentru "Loan to Cost", un raport utilizat în dezvoltarea imobiliară și în construcții pentru a compara valoarea împrumutului utilizat pentru a finanța un proiect cu costul de construcție al proiectului.

De exemplu, dacă proiectul costă 1 milion de euro pentru a fi finalizat, iar valoarea împrumutului este de 750.000 de euro, raportul împrumut-cost (LTC) ar fi de 75%.

Proiect de finanțare participativă înseamnă activitatea sau activitățile comerciale pentru care un dezvoltator de proiect intenționează să obțină finanțare prin oferta de finanțare participativă.

Ofertă de finanțare participativă înseamnă orice comunicare din partea unui furnizor de servicii de finanțare participativă, realizată sub orice formă și prin orice mijloace, care prezintă informații suficiente despre condițiile ofertei și despre proiectul de finanțare participativă oferit, astfel încât să permită investitorului să investească în proiectul de finanțare participativă.

Dezvoltator de proiect înseamnă orice persoană fizică sau juridică care intenționează să obțină finanțare prin intermediul unei platforme de finanțare participativă.

Cash drag se referă la impactul negativ al excesului de numerar asupra performanței financiare a unui portofoliu de investiții. Cu alte cuvinte, cash drag este un cost de oportunitate - în loc să fie investită în active generatoare de randament, o parte din portofoliul dumneavoastră este deținută în numerar.

Cel mai simplu mod de a minimiza cash drag-ul este să utilizați Autoinvest pentru a vă automatiza activitățile de investiții.