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La financiación participativa es un método innovador, basado en Internet, para recaudar fondos destinados a financiar diversos proyectos. La financiación necesaria se aporta mayoritariamente en pequeñas cantidades y por un gran número de personas.

El Reglamento europeo sobre financiación participativa define el financiación participativa como "la puesta en común de los intereses de financiación de empresas de inversores y propietarios de proyectos mediante el uso de una plataforma de financiación participativa".

La financiación participativa puede dividirse en dos grandes categorías:

• la facilitación de la concesión de préstamos (también conocida como financiación participativa basada en préstamos);
• la colocación sin compromiso firme de valores mobiliarios e instrumentos admitidos con fines de financiación participativa emitidos por los propietarios del proyecto o por entidades con fines especiales (financiación participativa de capital).

SPV es una abreviatura inglesa muy extendida del término "Special Purpose Vehicle", que significa una empresa creada con un único propósito (por ejemplo, la ejecución de un proyecto de desarrollo inmobiliario).

Crowdestate utiliza SPV-s para estructurar proyectos de financiación participativa inmobiliaria interponiendo una SPV entre el Propietario del Proyecto y los inversores. Durante la oferta de financiación participativa, los inversores suscribirían las acciones de una SPV (instrumentos admitidos a efectos de financiación participativa) y, a continuación, la SPV utilizaría el capital obtenido para adquirir acciones del Propietario del Proyecto.

El objetivo de la subasta de intereses es ofrecer al Promotor del Proyecto un tipo de interés lo más cercano posible a los tipos de mercado.

Una subasta de intereses es un mercado basado en una subasta holandesa en la que el Promotor del Proyecto determina el tipo de interés máximo ofrecido a los inversores, y los inversores que participan en la subasta presentan ofertas relativas al tipo de interés durante la oferta de financiación participativa. Los tipos de interés finales de los préstamos y la lista de inversores prestamistas se determinarán al final de la oferta de financiación participativa.

Ejemplo

El Promotor del Proyecto ha publicado una oferta de financiación participativa a través de Crowdestate, dentro de la cual el importe objetivo máximo de los préstamos es de 450.000 EUR y el tipo de interés máximo de los préstamos es del 12%.

Los inversores presentan las siguientes ofertas de préstamo, que se ordenarán de menor a mayor tipo de interés:

1. 150.000 EUR, con un interés del 10,0%;
2. 200.000 euros, con un interés del 10,5%;
3. 150.000 euros, con un interés del 11,2%;
4. 200.000 euros, con un interés del 11,5%;
5. 100.000 euros, con un interés del 12,0%;
6. 150.000 euros, con un interés del 12,0%.

Los inversores hicieron ofertas de préstamo por un importe total de 950.000 EUR, que es superior al importe objetivo máximo de los préstamos solicitados por el Promotor del Proyecto.

El cumplimiento del importe total del préstamo comienza con la oferta con el tipo de interés más bajo. Las ofertas de préstamo A y B participarán en la oferta de financiación participativa en su totalidad, por un importe total de 350.000 EUR. La oferta C participa en la parte restante de las ofertas A y B (es decir, por un importe de 100.000 euros), y la oferta de préstamo realizada por el inversor C por un importe de 50.000 euros permanece rechazada.

Las ofertas de préstamo D, E y F se consideran rechazadas.

Todas las ofertas de préstamo aceptadas devengarán el tipo de interés solicitado por el último inversor seleccionado (en este ejemplo, el 11,2% ofrecido por el inversor C).

Un préstamo garantizado es el tipo de capital más seguro y, por tanto, el menos rentable. El préstamo se garantiza con una garantía, que suele ser una hipoteca sobre los activos de la empresa u otro tipo de garantía. Los préstamos garantizados siempre se reembolsan como primera prioridad.

Un préstamo no garantizado es una capa de capital entre los fondos propios y los préstamos garantizados. Son más arriesgados que los préstamos garantizados, pero también más rentables. Los préstamos no garantizados se devuelven al propietario del capital después de que se hayan reembolsado todas las deudas garantizadas.

Un Mezzanine es un capital híbrido (préstamo subordinado o capital preferente) que se sitúa entre los fondos propios y el préstamo garantizado. Su riesgo es menor que el de los fondos propios: la financiación mezzanine se reembolsa antes que los fondos propios, pero una vez cumplidas todas las obligaciones del préstamo. Además de los intereses habituales, pueden añadirse al capital mezzanine bonificaciones que dependen de la rentabilidad del proyecto.

Los fondos propios son el capital aportado a la empresa por sus propietarios. Los propietarios reciben el último pago después de que se hayan reembolsado todas las demás obligaciones.

Alquiler - Inversiones en proyectos de flujo de caja.

Promoción - Inversiones en proyectos de promoción inmobiliaria (construcción y venta de edificios).

Especulativas - Inversiones inmobiliarias arriesgadas en fases iniciales en las que se conocen los principales parámetros del proyecto de desarrollo, pero que podrían cambiar significativamente durante la ejecución del proyecto (por ejemplo, el proceso de zonificación, su duración, así como los posibles derechos de construcción).

Una tasa de rendimiento anual es la ganancia o pérdida de una inversión durante un periodo de un año, expresada como porcentaje del principal de la inversión.

La pérdida de capital es una medida contable que describe la diferencia entre el coste de adquisición de una inversión y el valor principal de la misma.

Una pérdida de capital surge cuando se adquiere una inversión en el mercado secundario a un precio superior al valor residual del principal de la inversión.

LTV es un acrónimo de "Loan-to-value", que es la relación entre un préstamo y el valor de un bien expresado en términos porcentuales.

Por ejemplo, si una propiedad vale 50.000 euros y el importe del préstamo es de 40.000 euros, entonces el LTV es 40.000 ÷ 50.000 = 80%.

Un beneficiario efectivo último es la persona física que, aprovechando su influencia, realiza una transacción, acto, acción, operación o paso o ejerce de otro modo el control sobre una transacción, acto, acción, operación o paso o sobre otra persona y en cuyo interés o favor o por cuya cuenta se realiza una transacción o acto, acción, operación o paso.

En el caso de las sociedades, el beneficiario efectivo último es una persona física que en última instancia posee o controla una persona jurídica mediante la propiedad directa o indirecta de un porcentaje suficiente de las acciones o derechos de voto o participación en la propiedad de dicha persona jurídica, incluso mediante participaciones al portador, o mediante el control a través de otros medios.

La propiedad directa es una forma de ejercer el control cuando una persona física posee una participación del 25 por ciento más una acción o una participación superior al 25 por ciento en una sociedad.

La propiedad indirecta es una forma de ejercer el control cuando una sociedad que está bajo el control de una persona física posee o varias sociedades que están bajo el control de la misma persona física poseen una participación del 25 por ciento más una acción o una participación superior al 25 por ciento en una sociedad.

En el caso de un fideicomiso, una sociedad civil, una comunidad o un instrumento jurídico, el beneficiario efectivo final es la persona física que controla en última instancia la asociación a través de la propiedad directa o indirecta o de otro modo, y es dicho

• fideicomitente o persona que ha transferido la propiedad al fondo común de activos;
• fideicomisario o gestor o poseedor de los bienes;
• la persona que garantice y controle la conservación de los bienes, cuando dicha persona haya sido designada, o
• el beneficiario o, cuando el beneficiario o beneficiarios estén por determinar, la categoría de personas en cuyo interés principal se haya constituido o actúe dicha asociación.

Una persona políticamente expuesta es una persona física que desempeña o ha desempeñado funciones públicas prominentes y con respecto a la cual subsisten riesgos relacionados.

Se considera que desempeñan funciones públicas prominentes al menos las siguientes personas

1. jefe de Estado o jefe de Gobierno;
2. ministro, viceministro o ministro adjunto;
3. miembro de un órgano legislativo;
4. miembro de un órgano de dirección de un partido político;
5. juez del más alto tribunal de un país;
6. auditor general o miembro del consejo de supervisión o del consejo ejecutivo de un banco central;
7. el Canciller de Justicia;
8. embajador, enviado o encargado de negocios;
9. un oficial de alto rango de las fuerzas armadas;
10. miembro de un órgano administrativo, de gestión o de supervisión de una empresa estatal;
11. director, director adjunto y miembro de un órgano de gestión de una organización internacional.

Los funcionarios de rango medio o subalterno no se consideran personas políticamente expuestas.

Se considera persona del medio político a toda persona que, según una lista publicada por la Comisión Europea, sea considerada como titular de funciones públicas prominentes por un Estado miembro de la Unión Europea, la Comisión Europea o una organización internacional acreditada en el territorio de la Unión Europea.

Por persona políticamente expuesta local se entiende una persona especificada anteriormente que desempeña o ha desempeñado funciones públicas destacadas en Estonia, en otro Estado contratante del Espacio Económico Europeo o en una institución de la Unión Europea.

Miembro de la familia se refiere al cónyuge, o persona equivalente al cónyuge, de una persona políticamente expuesta o políticamente expuesta localmente; un hijo y su cónyuge, o una persona equivalente al cónyuge de una persona políticamente expuesta o políticamente expuesta localmente; un progenitor de una persona políticamente expuesta o una persona políticamente expuesta localmente.

Se entenderá por persona conocida por ser un estrecho colaborador de una persona del medio político una persona física que:

1. de la que se sabe que es copropietaria de una persona jurídica o fideicomiso con una persona del medio político;
2. de la que se sabe que mantiene estrechas relaciones comerciales con una persona del medio político;
3. el beneficiario efectivo de una persona jurídica o fideicomiso creado en interés de una persona políticamente expuesta.

LTC es el acrónimo de "Loan to Cost", que es un ratio utilizado en la promoción inmobiliaria y la construcción para comparar el importe del préstamo utilizado para financiar un proyecto con el coste de construcción del mismo.

Por ejemplo, si la finalización del proyecto cuesta 1 millón de euros y el importe del préstamo es de 750.000 euros, el ratio préstamo/coste (LTC) sería del 75%.

Proyecto de financiación participativa - la actividad o las actividades empresariales que un promotor de un proyecto pretende financiar mediante una oferta de financiación participativa.

Oferta de financiación participativa - toda comunicación realizada por un proveedor de servicios de financiación participativa, de cualquier forma y por cualquier medio, que presente información suficiente sobre los términos de la oferta y el proyecto de financiación participativa que se oferta, de modo que permita a un inversor invertir en dicho proyecto de financiación participativa.

Promotor del proyecto - toda persona física o jurídica que busque financiación a través de una plataforma de financiación participativa.

El arrastre de efectivo se refiere al impacto negativo del exceso de efectivo en el rendimiento financiero de una cartera de inversión. En otras palabras, el arrastre de efectivo es un coste de oportunidad: en lugar de invertir en activos que generen rentabilidad, parte de su cartera se mantiene en efectivo.

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