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O financiamento colaborativo é um método inovador, baseado na Internet, de angariar fundos para financiar vários projectos. O financiamento necessário é efectuado principalmente através de pequenas quantias e de um grande número de pessoas.

O Regulamento Europeu de Financiamento Colaborativo define o financiamento colaborativo como "o encontro de interesses de financiamento de empresas entre investidores e proprietários de projectos através da utilização de uma plataforma de financiamento colaborativo".

O financiamento colaborativo pode ser dividido em duas grandes categorias:

• a facilitação da concessão de empréstimos (também conhecida como financiamento colaborativo baseado em empréstimos);
• a colocação, sem compromisso firme, de valores mobiliários e instrumentos admitidos para efeitos de financiamento colaborativo emitidos pelos proprietários dos projectos ou por entidades instrumentais (também conhecido por financiamento colaborativo de capitais).

SPV é uma abreviatura inglesa generalizada do termo "Special Purpose Vehicle", que significa uma empresa estabelecida com um único objectivo (por exemplo, a execução de um projecto de promoção imobiliária.

Crowdestate está a utilizar SPV-s para estruturar projectos de crowdfunding imobiliário através da interposição de um SPV entre o Proprietário do Projecto e os investidores. Durante a oferta de crowdfunding, os investidores subscreveriam as acções de um SPV (instrumentos admitidos para efeitos de crowdfunding) e depois o SPV utilizaria o capital angariado para adquirir acções do Proprietário do Projecto.

O objectivo do leilão de juros é proporcionar ao promotor do projecto uma taxa de juro tão próxima quanto possível das taxas de mercado.

Um leilão de juros é um mercado baseado num leilão holandês em que o promotor do projecto determina a taxa de juro máxima oferecida aos investidores e os investidores que participam no leilão apresentam propostas relativas à taxa de juro durante a oferta de financiamento colaborativo. As taxas de juro finais dos empréstimos e a lista de investidores mutuantes são determinadas no final da oferta de financiamento colaborativo.

Exemplo

O promotor do projecto publicou uma oferta de financiamento colaborativo através da Crowdestate, na qual o montante-alvo máximo dos empréstimos é de 450 000 EUR e a taxa de juro máxima dos empréstimos é de 12%.Os investidores apresentam as seguintes ofertas de empréstimo, que serão ordenadas da taxa de juro mais baixa para a mais alta:

1. 150.000 euros, com uma taxa de juro de 10,0%;
2. 200 000 euros, com uma taxa de juro de 10,5%;
3. 150.000 euros, com uma taxa de juro de 11,2%;
4. 200 000 euros, com uma taxa de juro de 11,5%;
5. 100 000 euros, com uma taxa de juro de 12,0%;
6. 150 000 euros, com uma taxa de juro de 12,0%.

Os investidores apresentaram propostas de empréstimo no montante total de 950 000 EUR, o que é superior ao montante máximo de empréstimos solicitado pelo promotor do projecto.

O cumprimento do montante total do empréstimo começa com a oferta com a taxa de juro mais baixa. As ofertas de empréstimo A e B participam na oferta de financiamento colaborativo na totalidade, no montante total de EUR 350.000. A oferta C participa na parte restante das ofertas A e B (ou seja, no montante de 100 000 EUR), e a oferta de empréstimo feita pelo investidor C no montante de 50 000 EUR continua a ser rejeitada.

As ofertas de empréstimo D, E e F são consideradas infrutíferas e, por conseguinte, rejeitadas.

Todas as ofertas de empréstimo bem sucedidas devem suportar a taxa de juro solicitada pelo último investidor bem sucedido (neste exemplo - 11,2%, oferecido pelo investidor C).

Um empréstimo garantido é o tipo de capital mais seguro e, por conseguinte, o menos rentável. O empréstimo é garantido por uma garantia, que é geralmente uma hipoteca sobre os activos da empresa ou outro tipo de garantia. Os empréstimos garantidos são sempre reembolsados com a máxima prioridade.

Um empréstimo não garantido é uma camada de capital entre o capital próprio e os empréstimos garantidos. São mais arriscados do que os empréstimos garantidos, mas também mais rentáveis. Os empréstimos não garantidos são reembolsados ao proprietário do capital depois de todas as dívidas garantidas terem sido reembolsadas.

Um Mezzanine é um capital híbrido (empréstimo subordinado ou capital preferencial) que se situa entre o capital próprio e o empréstimo garantido. Tem um risco menor do que o capital próprio - o financiamento mezzanine é reembolsado antes do capital próprio, mas depois de cumpridas todas as obrigações do empréstimo. Para além dos juros habituais, podem ser adicionados ao capital mezzanine bónus que dependem da rentabilidade do projecto.

O capital próprio é o capital colocado na empresa pelos seus proprietários. Os proprietários são pagos em último lugar, depois de todos os outros passivos terem sido resgatados.

Arrendamento - Investimentos em projectos de cash flow.

Promoção - Investimentos em projectos de desenvolvimento imobiliário (construção e venda de edifícios).

Especulativo - Investimentos imobiliários de risco em fase inicial, em que os principais parâmetros do projecto de desenvolvimento são conhecidos, mas que podem mudar significativamente durante a execução do projecto (por exemplo, o processo de ordenamento, a sua duração, bem como os potenciais direitos de construção).

Uma taxa anual de retorno é o lucro ou perda sobre um investimento durante um período de um ano, expresso como uma percentagem do capital do investimento.

A perda de capital é uma medida contabilística que descreve a diferença entre o custo de aquisição de um investimento e o valor principal do investimento.

Uma perda de capital surge quando um investimento é adquirido no mercado secundário a um preço superior ao valor residual do capital do investimento.

LTV é um acrónimo de "Loan-to-value", que é o rácio entre um empréstimo e o valor de um activo expresso em termos percentuais.

Por exemplo, se um bem imobiliário vale 50.000 euros e o montante do empréstimo é de 40.000 euros, então o LTV é de 40.000 ÷ 50.000 = 80%.

Um beneficiário efectivo último é uma pessoa singular que, tirando partido da sua influência, efectua uma transacção, um acto, uma acção, uma operação ou uma medida ou exerce de outro modo o controlo de uma transacção, de um acto, de uma acção, de uma operação ou de uma medida ou de outra pessoa e no interesse ou a favor de quem ou por conta de quem é efectuada uma transacção ou um acto, uma acção, uma operação ou uma medida.

No caso das empresas, o beneficiário efectivo último é uma pessoa singular que, em última análise, detém ou controla uma pessoa colectiva através da propriedade directa ou indirecta de uma percentagem suficiente das acções ou dos direitos de voto ou da participação nessa pessoa colectiva, incluindo através de participações ao portador, ou através do controlo por outros meios.

A propriedade directa é uma forma de exercer o controlo quando uma pessoa singular detém uma participação de 25% mais uma acção ou um interesse de propriedade superior a 25% numa empresa.

A propriedade indirecta é uma forma de exercer o controlo quando uma empresa que está sob o controlo de uma pessoa singular detém ou várias empresas que estão sob o controlo da mesma pessoa singular detêm uma participação de 25% mais uma acção ou uma participação superior a 25% numa empresa.

No caso de um trust, de uma parceria de direito civil, de uma comunidade ou de um centro de interesses colectivos sem personalidade jurídica, o beneficiário efectivo final é a pessoa singular que, em última análise, controla a associação através da propriedade directa ou indirecta ou de outra forma e é o

• o fundador ou a pessoa que transferiu a propriedade para o fundo comum de activos;
• o fiduciário, o gestor ou o possuidor dos bens;
• a pessoa que assegura e controla a conservação dos bens, se essa pessoa tiver sido nomeada, ou
• o beneficiário ou, se o beneficiário ou beneficiários ainda não tiverem sido determinados, a categoria de pessoas em cujo interesse principal essa associação foi criada ou actua.

Uma pessoa politicamente exposta é uma pessoa singular que desempenha ou desempenhou funções públicas proeminentes e em relação à qual subsistem riscos conexos.

Considera-se que pelo menos as seguintes pessoas desempenham funções públicas proeminentes:

1. chefe de Estado ou chefe de Governo;
2. ministro, vice-ministro ou ministro adjunto;
3. membro de um órgão legislativo;
4. membro de um órgão directivo de um partido político;
5. juiz do mais alto tribunal de um país;
6. auditor-geral ou membro do conselho de supervisão ou da comissão executiva de um banco central;
7. o Chanceler da Justiça;
8. embaixador, enviado ou encarregado de negócios;
9. um oficial de alta patente das forças armadas;
10. membro de um órgão de administração, de direcção ou de fiscalização de uma empresa pública;
11. director, director-adjunto e membro de um órgão de direcção de uma organização internacional.

Os funcionários de nível intermédio ou subalterno não são considerados pessoas politicamente expostas.

Uma pessoa que, de acordo com uma lista publicada pela Comissão Europeia, seja considerada como desempenhando funções públicas proeminentes por um Estado-Membro da União Europeia, pela Comissão Europeia ou por uma organização internacional acreditada no território da União Europeia é considerada uma pessoa politicamente exposta.

Por pessoa politicamente exposta a nível local entende-se uma pessoa acima especificada que desempenha ou desempenhou funções públicas de relevo na Estónia, noutro Estado contratante do Espaço Económico Europeu ou numa instituição da União Europeia.

Por membro da família entende-se o cônjuge ou uma pessoa considerada equivalente ao cônjuge de uma pessoa politicamente exposta ou de uma pessoa local politicamente exposta; um filho e o seu cônjuge ou uma pessoa considerada equivalente ao cônjuge de uma pessoa politicamente exposta ou de uma pessoa local politicamente exposta; um progenitor de uma pessoa politicamente exposta ou de uma pessoa local politicamente exposta.

Por pessoa conhecida como associada próxima de uma pessoa politicamente exposta entende-se uma pessoa singular que:

1. conhecida por ter a propriedade efectiva conjunta de uma pessoa colectiva ou de um fundo fiduciário com uma pessoa politicamente exposta
2. tem relações comerciais estreitas com uma pessoa politicamente exposta;
3. é o beneficiário efectivo de uma pessoa colectiva ou de um fundo fiduciário criado no interesse de uma pessoa politicamente exposta.

LTC é um acrónimo de "Loan to Cost" (empréstimo para custo), que é um rácio utilizado na promoção imobiliária e na construção para comparar o montante do empréstimo utilizado para financiar um projecto com o custo de construção do projecto.

Por exemplo, se o projecto custar 1 milhão de euros para ser concluído e o montante do empréstimo for de 750 000 euros, o rácio empréstimo/custo (LTC) será de 75%.

Projeto de financiamento colaborativo a ou as atividades empresariais para as quais um promotor de projeto procura financiamento através de uma oferta de financiamento colaborativo.

Oferta de financiamento colaborativo, uma comunicação efetuada por um prestador de serviços de financiamento colaborativo, independentemente da sua forma e dos meios utilizados, que apresenta informações suficientes sobre os termos da oferta e sobre o projeto de financiamento colaborativo em causa, de modo a que um investidor possa investir no projeto de financiamento colaborativo.

Promotor de projeto uma pessoa singular ou coletiva que procura financiamento através de uma plataforma de financiamento colaborativo.

O cash drag refere-se ao impacto negativo do excesso de liquidez no desempenho financeiro de uma carteira de investimentos. Por outras palavras, o cash drag é um custo de oportunidade - em vez de ser investido em activos geradores de rendimento, parte da sua carteira é mantida em numerário.

A forma mais fácil de minimizar o cash drag é utilizar o Autoinvest para automatizar as suas actividades de investimento.