Soutien

Le financement participatif est une méthode innovante basée sur l'internet qui permet de collecter des fonds pour financer divers projets. Les fonds nécessaires sont apportés principalement par de petits montants et par un grand nombre de personnes.

Le règlement européen sur le financement participatif (European Crowdfunding Regulation) définit le financement participatif comme "la mise en relation des intérêts des investisseurs et des porteurs de projets en matière de financement d'entreprises par l'intermédiaire d'une plateforme de financement participatif".

Le financement participatif (crowdfunding) peut être divisé en deux grandes catégories :

• la facilitation de l'octroi de prêts (le financement participatif basé sur les prêts) ;
• le placement, sans engagement ferme, de valeurs mobilières et d'instruments admis à des fins de crowdfunding, émis par des porteurs de projets ou des structures d'accueil (financement participatif en fonds propres).
  

SPV est une abréviation anglaise très répandue pour le terme "Special Purpose Vehicle", qui désigne une société créée dans un but unique (par exemple, l'exécution d'un projet de développement immobilier).

Crowdestate utilise des SPV pour structurer des projets de crowdfunding immobilier en interposant un SPV entre le propriétaire du projet et les investisseurs. Pendant l'offre de crowdfunding, les investisseurs souscrivent les actions d'un SPV (instruments admis à des fins de crowdfunding), puis le SPV utilise le capital collecté pour acquérir des actions du propriétaire du projet.

L'objectif de l'enchère d'intérêts est de fournir au porteur de projet un taux d'intérêt aussi proche que possible des taux du marché.

Une enchère d'intérêts est une place de marché basée sur des enchères hollandaises où le porteur de projet détermine le taux d'intérêt maximum proposé aux investisseurs, et où les investisseurs participant à l'enchère soumettent des offres concernant le taux d'intérêt pendant l'offre de financement participatif. Les taux d'intérêt définitifs des prêts et la liste des investisseurs prêteurs sont déterminés à la fin de l'offre de financement participatif.

Exemple

Le porteur de projet a publié une offre de financement participatif via Crowdestate, dans le cadre de laquelle le montant cible maximum des prêts est de 450 000 euros, et le taux d'intérêt maximum des prêts est de 12 %.

Les investisseurs soumettent les offres de prêt suivantes, qui seront classées du taux d'intérêt le plus bas au plus élevé :

1. 150 000 euros, avec un taux d'intérêt de 10,0 % ;
2. 200 000 euros, avec un taux d'intérêt de 10,5 % ;
3. 150 000 euros, avec un taux d'intérêt de 11,2 % ;
4. 200 000 euros, avec un taux d'intérêt de 11,5 % ;
5. 100.000 euros, avec un taux d'intérêt de 12,0 % ;
6. 150.000 euros, avec un taux d'intérêt de 12,0%.

Les investisseurs ont fait des offres de prêt pour un montant total de 950 000 euros, ce qui est supérieur au montant maximum des prêts demandés par le porteur de projet.

La réalisation du montant total du prêt commence par l'offre avec le taux d'intérêt le plus bas. Les offres de prêt A et B participent à l'offre de financement participatif dans son intégralité, pour un montant total de 350 000 euros. L'offre C participe à la partie restante des offres A et B (c'est-à-dire pour un montant de 100.000 euros), et l'offre de prêt faite par l'investisseur C pour un montant de 50.000 euros reste rejetée.

Les offres de prêt D, E et F sont considérées comme infructueuses et sont donc rejetées.

Toutes les offres de prêt retenues sont assorties du taux d'intérêt demandé par le dernier investisseur retenu (dans cet exemple - 11,2 %, proposé par l'investisseur C).

Un prêt garanti est le type de capital le plus sûr et, par conséquent, le moins rémunérateur. Le prêt est garanti par un collatéral, qui est généralement une hypothèque sur les actifs de l'entreprise ou un autre type de collatéral. Les prêts garantis sont toujours remboursés en priorité.

Un prêt non garanti est une couche de capital entre les fonds propres et les prêts garantis. Ils sont plus risqués que les prêts garantis mais aussi plus rentables. Les prêts non garantis sont remboursés au propriétaire du capital après que toutes les dettes garanties ont été remboursées.

Un prêt mezzanine est un capital hybride (prêt subordonné ou actions privilégiées) qui se situe entre les fonds propres et les prêts garantis. Il présente un risque plus faible que les fonds propres - le financement mezzanine est remboursé avant les fonds propres, mais après que toutes les obligations du prêt ont été remplies. Outre les intérêts habituels, des primes dépendant de la rentabilité du projet peuvent être ajoutées au capital mezzanine.

Les fonds propres sont le capital placé dans l'entreprise par ses propriétaires. Les propriétaires sont payés en dernier après le remboursement de toutes les autres dettes.

Location - Investissements dans des projets de liquidités.

Développement - Investissements dans des projets de développement immobilier (construction et vente de bâtiments).

Spéculatif - Investissements immobiliers risqués à un stade précoce, où les principaux paramètres du projet de développement sont connus, mais peuvent changer de manière significative au cours de la mise en œuvre du projet (par exemple, le processus de zonage, sa durée, ainsi que les droits de construction potentiels).

Le taux de rendement annuel est le bénéfice ou la perte d'un investissement sur une période d'un an, exprimé en pourcentage du capital investi.

La perte en capital est une mesure comptable qui décrit la différence entre le coût d'acquisition d'un investissement et la valeur principale de l'investissement. 

Une perte en capital survient lorsqu'un investissement est acquis sur le marché secondaire à un prix supérieur à la valeur résiduelle du capital de l'investissement.

LTV est l'acronyme de "Loan-to-value", c'est-à-dire le rapport entre un prêt et la valeur d'un bien exprimé en pourcentage.

Par exemple, si un bien vaut 50 000 euros et que le montant du prêt est de 40 000 euros, le LTV est de 40 000 ÷ 50 000 = 80 %.

Un bénéficiaire effectif final est une personne physique qui, profitant de son influence, effectue une transaction, un acte, une action, une opération ou une démarche ou exerce autrement un contrôle sur une transaction, un acte, une action, une opération ou une démarche ou sur une autre personne et dans l'intérêt ou en faveur de laquelle ou pour le compte de laquelle une transaction, un acte, une action, une opération ou une démarche est effectuée.

Dans le cas des sociétés, le bénéficiaire effectif final est une personne physique qui possède ou contrôle en dernier ressort une personne morale par la détention directe ou indirecte d'un pourcentage suffisant d'actions ou de droits de vote ou d'une participation dans cette personne morale, y compris par la détention d'actions au porteur, ou par le contrôle exercé par d'autres moyens.

La propriété directe est une manière d'exercer le contrôle lorsqu'une personne physique détient une participation de 25 % plus une action ou une participation de plus de 25 % dans une société.

La propriété indirecte est une manière d'exercer le contrôle lorsqu'une société sous le contrôle d'une personne physique détient ou que plusieurs sociétés sous le contrôle de la même personne physique détiennent une participation de 25 pour cent plus une action ou une participation de plus de 25 pour cent dans une société.

Dans le cas d'un trust, d'une société de droit civil, d'une communauté ou d'une construction juridique, le bénéficiaire effectif final est la personne physique qui contrôle en dernier ressort l'association par le biais d'une propriété directe ou indirecte ou d'une autre manière, et qui est l'association en question :

• le constituant ou la personne qui a transféré des biens au pool d'actifs ;
• le fiduciaire, le gestionnaire ou le possesseur du bien ;
• la personne qui assure et contrôle la conservation des biens, lorsqu'une telle personne a été nommée, ou
• le bénéficiaire ou, lorsque le ou les bénéficiaires doivent encore être déterminés, la catégorie de personnes dans l'intérêt principal desquelles cette association est créée ou fonctionne.

Une personne politiquement exposée est une personne physique qui exerce ou a exercé des fonctions publiques importantes et à l'égard de laquelle des risques subsistent.

Au moins les personnes suivantes sont considérées comme exerçant des fonctions publiques importantes :

1. le chef d'État ou le chef de gouvernement
2. ministre, vice-ministre ou ministre adjoint ;
3. membre d'un organe législatif ;
4. membre de l'organe directeur d'un parti politique ;
5. juge de la plus haute juridiction d'un pays ;
6. l'auditeur général ou un membre du conseil de surveillance ou du directoire d'une banque centrale ;
7. le chancelier de la justice ;ambassadeur, envoyé ou chargé d'affaires ;
8. un officier supérieur des forces armées ;
9. membre d'un organe d'administration, de gestion ou de surveillance d'une entreprise publique ;
10. directeur, directeur adjoint et membre d'un organe de gestion d'une organisation internationale.

Les fonctionnaires de rang intermédiaire ou subalterne ne sont pas considérés comme des personnes politiquement exposées.

Une personne qui, selon une liste publiée par la Commission européenne, est considérée comme exerçant des fonctions publiques importantes par un État membre de l'Union européenne, la Commission européenne ou une organisation internationale accréditée sur le territoire de l'Union européenne est considérée comme une personne politiquement exposée.

On entend par personne politiquement exposée au niveau local une personne mentionnée ci-dessus qui exerce ou a exercé des fonctions publiques importantes en Estonie, dans un autre État contractant de l'Espace économique européen ou dans une institution de l'Union européenne.

Par membre de la famille, on entend le conjoint ou une personne considérée comme équivalente au conjoint d'une personne politiquement exposée ou d'une personne politiquement exposée locale ; un enfant et son conjoint ou une personne considérée comme équivalente au conjoint d'une personne politiquement exposée ou d'une personne politiquement exposée locale ; un parent d'une personne politiquement exposée ou d'une personne politiquement exposée locale.

Une personne connue pour être un proche d'une personne politiquement exposée est une personne physique qui est :

1. connue pour avoir la propriété effective conjointe d'une personne morale ou d'une fiducie avec une personne politiquement exposée ;
2. connue pour avoir des relations d'affaires étroites avec une personne politiquement exposée ;
3. le bénéficiaire effectif d'une personne morale ou d'un trust constitué dans l'intérêt d'une personne politiquement exposée.

LTC is an acronym for "Loan to Cost", a ratio used in real estate development and construction to compare the amount of the loan used to finance a project with the cost of building the project.

For example, if the project costs EUR 1 million to complete, and the crowdfunded loan amount is EUR 750,000, the loan-to-cost (LTC) ratio would be 75%.

Projet de financement participatif - l’activité ou les activités commerciales pour lesquelles un porteur de projet cherche un financement au moyen d’une offre de financement participatif

Offre de financement participatif - toute communication adressée sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit par un prestataire de services de financement participatif et présentant une information suffisante sur les conditions de l’offre et sur le projet de financement participatif proposé, de manière à mettre un investisseur en mesure d’investir dans le projet de financement participatif.

Porteur de projet - toute personne physique ou morale qui cherche à obtenir un financement par le biais d’une plate-forme de financement participatif.

Le cash drag désigne l'impact négatif de l'excès de liquidités sur la performance financière d'un portefeuille d'investissement. En d'autres termes, le cash drag est un coût d'opportunité : au lieu d'être investie dans des actifs générateurs de rendement, une partie de votre portefeuille est détenue en liquidités.

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