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Schwarmfinanzierung ist eine innovative, internetbasierte Methode zur Beschaffung von Geld zur Finanzierung verschiedener Projekte. Die erforderlichen Mittel werden meist in kleinen Beträgen und von einer großen Anzahl von Personen bereitgestellt.

Die europäische Schwarmfinanzierungsverordnung definiert Schwarmfinanzierung als "Zusammenführung der Finanzierungsinteressen von Investoren und Projektträgern durch die Nutzung einer Schwarmfinanzierungsplattform".

Schwarmfinanzierung kann in zwei große Kategorien unterteilt werden:

• die Erleichterung der Darlehensvergabe (auch bekannt als darlehensbasiertes Schwarmfinanzierung);
• die Platzierung von übertragbaren Wertpapieren und zugelassenen Instrumenten für Schwarmfinanzierungszwecke, die von den Projekteigentümern oder einer Zweckgesellschaft ausgegeben werden, ohne eine feste Verpflichtung einzugehen (sog. Eigenkapital-Schwarmfinanzierung).

SPV ist eine weit verbreitete englische Abkürzung für den Begriff "Special Purpose Vehicle", d.h. eine Gesellschaft, die ausschließlich für einen bestimmten Zweck (z.B. die Durchführung eines Immobilienentwicklungsprojekts) gegründet wird.

Crowdestate nutzt SPV-s, um Immobilien-Schwarmfinanzierungsprojekte zu strukturieren, indem ein SPV zwischen dem Projekteigner und den Investoren geschaltet wird. Während des Schwarmfinanzierungsangebots zeichnen die Investoren die Anteile einer Zweckgesellschaft (zugelassene Instrumente für Schwarmfinanzierungszwecke), und die Zweckgesellschaft verwendet dann das eingeworbene Kapital, um Anteile am Projektträger zu erwerben.

Der Zweck der Zinsauktion besteht darin, dem Projektträger einen Zinssatz zu bieten, der so nah wie möglich an den Marktzinsen liegt.

Eine Zinsauktion ist ein auf einer holländischen Auktion basierender Marktplatz, bei dem der Projektträger den maximalen Zinssatz festlegt, der den Anlegern angeboten wird, und die an der Auktion teilnehmenden Anleger während des Schwarmfinanzierungsangebots Gebote für den Zinssatz abgeben. Die endgültigen Zinssätze der Darlehen und die Liste der kreditgebenden Investoren werden am Ende des Schwarmfinanzierungsangebots festgelegt.

Beispiel

Der Projektträger hat ein Schwarmfinanzierungsangebot über Crowdestate veröffentlicht, bei dem der maximale Zielbetrag der Darlehen 450.000 EUR und der maximale Zinssatz der Darlehen 12 % beträgt.

Die Investoren geben die folgenden Darlehensangebote ab, die in der Reihenfolge vom niedrigsten zum höchsten Zinssatz geordnet werden:

1. 150.000 EUR mit einem Zinssatz von 10,0%;
2. 200.000 EUR, mit 10,5% Zinsen;
3. 150.000 EUR mit einem Zinssatz von 11,2 %;
4. 200.000 EUR mit 11,5 % Zinsen;
5. 100.000 EUR, mit 12,0% Zinsen;
6. 150.000 EUR, mit 12,0% Zinsen.

Die Investoren haben Darlehensangebote in Höhe von insgesamt 950.000 EUR abgegeben, was über dem vom Projektträger beantragten maximalen Darlehensbetrag liegt.

Die Erfüllung des Gesamtkreditbetrags beginnt mit dem Angebot mit dem niedrigsten Zinssatz. Die Darlehensangebote A und B nehmen in voller Höhe am Schwarmfinanzierungsangebot teil, und zwar in Höhe von insgesamt 350.000 EUR. Angebot C beteiligt sich an dem verbleibenden Teil der Angebote A und B (d.h. in Höhe von 100.000 Euro), und das Darlehensangebot von Investor C in Höhe von 50.000 Euro bleibt abgelehnt.

Die Darlehensangebote D, E und F gelten als erfolglos und werden somit abgelehnt.Alle erfolgreichen Darlehensangebote werden mit dem vom letzten erfolgreichen Investor geforderten Zinssatz verzinst (in diesem Beispiel 11,2 %, angeboten von Investor C).

Ein gesichertes Darlehen ist die sicherste und damit die am wenigsten ertragreiche Form des Kapitals. Das Darlehen wird durch eine Sicherheit abgesichert, bei der es sich in der Regel um eine Hypothek auf die Vermögenswerte des Unternehmens oder eine andere Art von Sicherheiten handelt. Gesicherte Darlehen werden immer mit erster Priorität zurückgezahlt.

Ein unbesichertes Darlehen ist eine Kapitalschicht zwischen Eigenkapital und besicherten Darlehen. Sie sind risikoreicher als besicherte Kredite, aber auch rentabler. Unbesicherte Darlehen werden an den Eigentümer des Kapitals zurückgezahlt, nachdem alle besicherten Schulden getilgt wurden.

Ein Mezzanine-Kapital ist ein hybrides Kapital (nachrangiges Darlehen oder bevorzugtes Eigenkapital), das zwischen Eigenkapital und besichertem Darlehen liegt. Es hat ein geringeres Risiko als Eigenkapital - Mezzanine-Finanzierungen werden vor dem Eigenkapital, aber nach Erfüllung aller Darlehensverpflichtungen zurückgezahlt. Zusätzlich zu den üblichen Zinsen können dem Mezzanine-Kapital Boni hinzugefügt werden, die von der Rentabilität des Projekts abhängen.

Das Eigenkapital ist das von den Eigentümern in das Unternehmen eingebrachte Kapital. Die Eigentümer werden als Letzte ausgezahlt, nachdem alle anderen Verbindlichkeiten getilgt wurden.

Vermietung - Investitionen in Cash-Flow-Projekte.

Entwicklung - Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte (Bau und Verkauf von Gebäuden).

Spekulativ - Risikoreiche Immobilieninvestitionen in einem frühen Stadium, bei denen die wichtigsten Parameter des Entwicklungsprojekts bekannt sind, die sich jedoch während der Durchführung des Projekts erheblich ändern können (z. B. das Planfeststellungsverfahren, seine Dauer sowie das potenzielle Baurecht).

Eine jährliche Rendite ist der Gewinn oder Verlust aus einer Investition über einen Zeitraum von einem Jahr, ausgedrückt in Prozent des Investitionskapitals.

Der Kapitalverlust ist eine Rechnungslegungsmaßnahme, die die Differenz zwischen den Anschaffungskosten einer Investition und dem Kapitalwert der Investition beschreibt. 

Ein Kapitalverlust entsteht, wenn eine Anlage auf dem Sekundärmarkt zu einem Preis erworben wird, der über dem Restwert des Kapitals der Anlage liegt.

LTV ist ein Akronym für "Loan-to-Value", also das Verhältnis zwischen einem Darlehen und dem Wert einer Immobilie, ausgedrückt in Prozent.

Wenn zum Beispiel eine Immobilie 50.000 Euro wert ist und der Kreditbetrag 40.000 Euro beträgt, dann ist der LTV 40.000 ÷ 50.000 = 80%.

Ein letztlich wirtschaftlicher Eigentümer ist eine natürliche Person, die unter Ausnutzung ihres Einflusses eine Transaktion, eine Handlung, einen Vorgang oder eine Maßnahme vornimmt oder anderweitig Kontrolle über eine Transaktion, eine Handlung, einen Vorgang oder eine Maßnahme oder über eine andere Person ausübt und in deren Interesse oder zu deren Gunsten oder für deren Rechnung eine Transaktion, eine Handlung, ein Vorgang oder eine Maßnahme vorgenommen wird.

Im Falle von Unternehmen ist der letztlich wirtschaftlich Berechtigte eine natürliche Person, die letztlich Eigentümer einer juristischen Person ist oder diese kontrolliert, indem sie direkt oder indirekt einen ausreichenden Prozentsatz der Aktien oder Stimmrechte oder der Beteiligung an dieser juristischen Person besitzt, auch durch Inhaberaktien, oder durch Kontrolle auf andere Weise.

Unmittelbares Eigentum ist eine Art der Ausübung von Kontrolle, wenn eine natürliche Person einen Anteil von 25 Prozent plus eine Aktie oder eine Beteiligung von mehr als 25 Prozent an einem Unternehmen hält.

Indirektes Eigentum ist eine Art der Ausübung von Kontrolle, wenn ein Unternehmen, das unter der Kontrolle einer natürlichen Person steht, oder mehrere Unternehmen, die unter der Kontrolle derselben natürlichen Person stehen, eine Beteiligung von 25 Prozent plus eine Aktie oder eine Beteiligung von mehr als 25 Prozent an einem Unternehmen halten.

Im Falle eines Trusts, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einer Gemeinschaft oder einer Rechtsvereinbarung ist der letztendliche wirtschaftliche Eigentümer die natürliche Person, die die Vereinigung letztlich durch direktes oder indirektes Eigentum oder anderweitig kontrolliert, und die solche Vereinigungen sind:

• Treugeber oder Person, die Vermögen auf den Vermögenspool übertragen hat;
• Treuhänder oder Verwalter oder Besitzer des Vermögens;
• die Person, die die Erhaltung des Vermögens sicherstellt und kontrolliert, sofern eine solche Person bestellt wurde, oder
• der Begünstigte oder, wenn der oder die Begünstigten noch nicht feststehen, der Personenkreis, in dessen Hauptinteresse die Vereinigung gegründet wurde oder tätig ist.

Eine politisch exponierte Person ist eine natürliche Person, die herausragende öffentliche Funktionen ausübt oder ausgeübt hat und bei der damit verbundene Risiken bestehen.

Zumindest die folgenden Personen gelten als Personen, die herausragende öffentliche Funktionen ausüben:

1. Staatsoberhaupt oder Regierungschef;
2. Minister, stellvertretende Minister oder stellvertretende Minister;
3. Mitglied einer gesetzgebenden Körperschaft;
4. Mitglied eines Führungsgremiums einer politischen Partei;
5. Richter des höchsten Gerichts eines Landes;
6. der Generalrechnungsprüfer oder ein Mitglied des Aufsichtsrates oder des Vorstandes einer Zentralbank;
7. der Bundeskanzler der Justiz;
8. Botschafter, Gesandter oder Geschäftsträger;
9. ein hochrangiger Offizier der Streitkräfte;
10. Mitglied eines Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans eines staatlichen Unternehmens;
11. Direktor, stellvertretender Direktor und Mitglied eines Leitungsgremiums einer internationalen Organisation.

Beamte des mittleren oder unteren Ranges gelten nicht als politisch exponierte Personen.

Eine Person, die laut einer von der Europäischen Kommission veröffentlichten Liste von einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, der Europäischen Kommission oder einer auf dem Gebiet der Europäischen Union akkreditierten internationalen Organisation als Träger herausragender öffentlicher Aufgaben angesehen wird, gilt als politisch exponierte Person.

Lokale politisch exponierte Person bezeichnet eine oben genannte Person, die in Estland, einem anderen Vertragsstaat des Europäischen Wirtschaftsraums oder einer Institution der Europäischen Union mit wichtigen öffentlichen Aufgaben betraut ist oder war.

Als Familienangehörige gelten der Ehepartner oder eine Person, die als gleichwertig mit dem Ehepartner einer politisch exponierten Person oder einer lokal politisch exponierten Person angesehen wird; ein Kind und dessen Ehepartner oder eine Person, die als gleichwertig mit dem Ehepartner einer politisch exponierten Person oder einer lokal politisch exponierten Person angesehen wird; ein Elternteil einer politisch exponierten Person oder einer lokal politisch exponierten Person.

Als nahe stehende Person einer politisch exponierten Person gilt eine natürliche Person, von der bekannt ist, dass sie:

1. von der bekannt ist, dass sie gemeinsam mit einer politisch exponierten Person wirtschaftliches Eigentum an einer juristischen Person oder einem Trust hat;
2. von der bekannt ist, dass sie enge Geschäftsbeziehungen zu einer politisch exponierten Person unterhält;
3. wirtschaftlicher Eigentümer einer juristischen Person oder eines Trusts ist, der im Interesse einer politisch exponierten Person errichtet wurde.

LTC ist eine Abkürzung für "Loan to Cost" (Kredit zu Kosten), ein Verhältnis, das in der Immobilienentwicklung und im Bauwesen verwendet wird, um die Höhe des zur Finanzierung eines Projekts verwendeten Kredits mit den Kosten für den Bau des Projekts zu vergleichen.

Wenn die Fertigstellung des Projekts beispielsweise 1 Million Euro kostet und der Kreditbetrag 750.000 Euro beträgt, liegt das Verhältnis von Kredit zu Kosten (LTC) bei 75 %.

Schwarmfinanzierungsprojekt die Geschäftstätigkeit(en), für die ein Projektträger eine Finanzierung über das Schwarmfinanzierungsangebot anstrebt.

Schwarmfinanzierungsangebot jegliche Mitteilung eines Schwarmfinanzierungsdienstleisters in jedweder Form und auf jedwede Art und Weise, die ausreichende Informationen über die Angebotsbedingungen und das angebotene Schwarmfinanzierungsprojekt enthält, um einen Anleger in die Lage zu versetzen, sich für eine Anlage in das Schwarmfinanzierungsprojekt zu entscheiden.

Projektträger jede natürliche oder juristische Person, die eine Finanzierung über eine Schwarmfinanzierungsplattform anstrebt.

Als Cash Drag bezeichnet man die negativen Auswirkungen überschüssiger Barmittel auf die finanzielle Leistung eines Anlageportfolios. Mit anderen Worten: Cash Drag ist ein Opportunitätskostenfaktor - statt in renditeträchtige Vermögenswerte investiert zu werden, wird ein Teil Ihres Portfolios in Bargeld gehalten.

Der einfachste Weg, den Cash Drag zu minimieren, ist die Verwendung von Autoinvest, um Ihre Anlageaktivitäten zu automatisieren.